Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.
Вопросы. Но в данном случае, вопросы, которые с нашего канала на YouTube:
«Дмитрий, здравствуйте. Можно ваш совет? Хотим брать в этом году ипотеку (город Москва). Первоначальный взнос есть 15%. Не можем определиться, когда брать: сейчас (весной) или подождать до конца года? Читала, что эксперты прогнозируют еще небольшое падение ставок к концу года.
Интересно ваше мнение».
Ну что могу сказать относительно процентных ставок?
Если мы посмотрим, как изменялись ставки на временном промежутке 2 года (последних), то обнаружим, что процентные ставки падают и ощущения иногда возникают, что процентные ставки только и могут что падать. Но это не так.
И чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на более длинный временной промежуток, ну, например, временной промежуток 10 лет.
Что мы обнаружим? Что у нас процентные ставки на этом временном промежутке менялись достаточно сильно.
И не только падали, но и росли.
Например, в 2008 году процентные ставки стали расти, и рост ставок начался примерно с марта месяца, что привело, как мы помним, к небольшому кризису.
Потом, в 2009 году банки начали снижать процентные ставки, и снижение (небольшое снижение со скоростью примерно пол процентных пунктов в год) продолжалось примерно до 2013 года.
Затем, в 2013 году процентные ставки опять медленно, но верно, начали расти.
Пик роста пришелся... ну, где-то на конец 2014 года, когда наш замечательный Центробанк повысил ключевую процентную ставку.
И вслед за этим повысили процентные ставки коммерческие банки,
(Но тут, как бы, не понятно, что началось раньше: по-моему, всё-таки банки сперва начали повышать процентные ставки, а затем уже отреагировал Центробанк. А затем, уже на реакцию Центробанка опять же отреагировали коммерческие банки).
То есть до 2014 года у нас был рост ставок. И только начиная с 2015 года процентные ставки пошли вниз.
То есть, когда мы берём ипотечный кредит, то этот кредит достаточно долгосрочный, он берется не на один год.
И на сегодняшний день средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет примерно лет 10.
(Для сравнения, до 2008 года средний «срок жизни кредита» составлял примерно 5 лет).
То есть «срок жизни кредита» увеличился.
Людям сложнее стало возвращать кредиты.
Ну и соответственно, процентные ставки у нас могут не только расти, но и падать.
И не только падать, но и расти. Вот так вот.
Причём, два периода роста мы видели на временном промежутке 10 лет. И я не уверен, что вот это вот падение не приведет к дальнейшему росту, что вот это вот падение не закончится, и что не начнётся очередной период роста. Начаться он может в любой момент.
Как я уже говорил, я не вижу экономических причин для снижения процентных ставок.
И, как я уже говорил ещё полгода назад, причины для снижения процентных ставок - скорее всего политические, а не экономические.
Ну а дальше смотрим: что у нас будет в марте месяце?
То есть перед выборами имеет смысл снизить процентные ставки. Для чего? Для того, чтобы мысли людей были направлены в позитивное русло: ставки снижаются - жилье становится более доступным.
Но есть ли смысл снижать процентные ставки после выборов (политический смысл)?
В этом я не уверен.
То есть под конец как раз этого года ставки могут не столько упасть, сколько вырасти.
Под какую процентную ставку сейчас банки выдают ипотечные кредиты?
Ну, лучшие процентные ставки - на уровне 9,5% годовых.
Банк где-то привлекает деньги для того, чтобы потом их выдать.
Привлекает по одной цене, выдает по другой.
Обычно, разница между ставкой, по которой банк привлекает деньги и ставкой по которой выдаёт - составляет 3 процентных пункта.
На что идут эти деньги?
Ну, один процентный пункт - это прибыль банка. Банк - коммерческая организация: он за что-то работает.
Второй процентный пункт - это операционные издержки. Чтобы привлечь деньги и чтобы их выдать (зарплата сотрудников банка, аренда офиса банка и так далее...).
И, наконец, третий процент - это «на всякий случай»: на случай, если банк выдаст кредит какому-нибудь заемщику, а этот заемщик не будет по кредиту платить.
И разница, в большинстве случаев между ставкой привлечения и ставкой по которой банк выдает ипотечные кредиты составляет 3%. В банковском сообществе такая разница (такая маржа) считается нормальной.
То есть когда банк выдает кредит под 9,5% годовых, он где-то привлёк деньги под 6,5% годовых. (А может даже под 6%).
Для того, чтобы банку снизить процентную ставку, ну, допустим, до тех значений, которые нам обещало наше замечательное Правительство (то есть до 6 процентных пунктов), что нужно?
Нужно, чтобы банк привлек деньги под 3%.
Вопрос: где их взять?
Вот вы собираетесь взять ипотечный кредит.
Ваши родственники, в то же самое время, держат вклад в банке.
Скажите, пожалуйста, вот если Вы им предложите положить деньги под 3 процентных пункта: это будет плата по вашему вкладу (по их вкладу, вернее). Скажите, пожалуйста, что они вам скажут?
Понесут они деньги в банк под 3%?
Я так думаю, что нет.
Я так думаю, что скорее всего, они переведут эти деньги в доллары (скорее всего) и спрячут где-нибудь под подушкой... Ну, мне так почему-то кажется.
То есть наступает момент, когда процентные ставки такие, что вкладчики уже не хотят нести деньги в банк.
Мы - не Европа, где лицензии у банков не отзывается столетиями.
У нас, благодаря нашему замечательному Центробанку «наводится порядок в банковской сфере», и лицензии отзываются пачками. (По сто и больше штук в год).
Соответственно, такого доверия к банкам (что это надежно, что я могу разместить деньги и больше об этом не думать - у населении такого доверия нет.
Следовательно, раз население не понесет деньги в банки под более низкие процентные ставки, размещая деньги на вкладах, то соответственно, у банка не так много резервов для того чтобы получить деньги, и для того чтобы выдать деньги в виде кредитов. Тут всё взаимосвязано: меньше процентная ставка по кредиту - меньше процентная ставка по вкладам (и наоборот).
На сегодняшний день, я не вижу экономических причин для снижения ставок банками. Просто не вижу.
Ппотому что, ну представьте, что вы - банк. У вас - очередь из заемщиков.
Скажите, пожалуйста, Вам нужно снижать процентную ставку?
Нужно?
Для чего? Для того, чтобы уменьшить свою прибыль?
Зачем, если Вам и так хорошо! Если к Вам и так толпой идут?
Если в 2017 году вы выдали больше кредитов (вдвое больше), чем в предыдущие годы. Если темпы роста выдачи кредитов - рекордные!
Зачем Вам снижать процентную ставку?
Зачем?
То есть, когда банки снижают процентные ставки, то зачем-то им это нужно. Ведь если ниже процентные ставки - меньше доход банка.
Он может быть больше, если у нас увеличивается база, если у нас больше выдается ипотечных кредитов.
Но когда ипотечные кредиты и при нынешних ставках и так хорошо выдаются, если количество заемщиков растет, зачем банку снижать процентные ставки?
А потому, потенциала для снижения процентных ставок я не вижу.
А после выборов?
А после выборов может быть все, что угодно.
Вот если бы мне нужно было покупать квартиру сейчас - лично я с этим решением не откладывал бы.
Ну а так - дело, конечно, за Вами. Свое мнение я Вам высказал.
Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «сайт, Об ипотеке по-русски».
Если видеосюжет Вам понравился - ставьте «лайк». Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну а будут вопросы - задавайте.
Вопрос, когда подешевеет ипотека, важен как для владельцев ипотечных займов, так и для потенциальных заемщиков. Сегодня констатируем, что ставки снижаются.
Совсем скоро купить жилье в кредит окажется по карману 50% российских семей: к 2021 году ставки могут снизить до 7%.
Как изменят рынок ипотечного кредитования снижение ипотечных ставок - с одной стороны, и отказ от долевого строительства - с другой, обсудили участники ежегодной конференции «Ипотечное кредитование в России».
«Закон об ипотеке был принят в 1998 году. В первый год в России было выдано 150 ипотечных сертификатов. Ипотеке немного не повезло: в 1998 году случился кризис, и уже в 1999 году ипотечных сертификатов было выдано всего 17.
На первых порах СМИ писали о том, что ипотека - затея для богатых. Еще бы! Ведь ставка доходила до 35%, и кредиты выдавали только в долларах.
Настоящий ипотечный бум случился в 2005 году, с принятием новой редакции Жилищного кодекса. С этого момента ипотека пошла в рост, и доросла до того, что сегодня стала фундаментом для развития строительной отрасли», - напомнила модератор дискуссии, руководитель направления «Недвижимость» радио Bussines.FM Валерия Мозганова.
По словам руководителя аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга , только за последний год ипотечный портфель вырос до 5 трлн. рублей - на 13% по сравнению с 2016 годом. С помощью банков удалось привлечь в строительную отрасль от 1,3 до 1,5 трлн рублей средств граждан, отметил аналитик.
До 70% текущих заемщиков, по словам Гольдберга, - семьи с детьми. Больше половины из них - старше 30 лет. Почти 45% всех ипотечных кредитов - кредиты с использованием материнского капитала.
По оценкам АИЖК, в прошлом году населению выдали 1,1 млн ипотечных кредитов на сумму около 2 трлн рублей. «Таких показателей не было никогда. Это примерно на 30% больше в количественном выражении и почти на 40% больше в деньгах, чем в 2016 году. При том, что в 2016 год на рынок влияла государственная программа субсидирования ипотечных ставок. В 2017 году программа перестала работать, и весь объем выдачи был обеспечен исключительно рыночными факторами, в том числе беспрецедентным снижением ипотечных ставок», - отметил аналитик
Он подчеркнул, что еще в начале прошлого года в рыночном сегменте ставки находились на уровне 13,5%, но уже к концу года они упали до уровня 9,5%. Такое снижение ставок резко уменьшило платеж по кредиту - почти на 20%. «Это не просто увеличило спрос на ипотеку, но улучшило качество ипотечного портфеля. Люди стали тратить меньше денег на обслуживание ипотеки, им стало легче справится с кредитной нагрузкой. В таких условиях вероятность того, что заемщик не сможет платить по кредиту, резко уменьшается», - подчеркнул Гольдберг.
Доля просроченных кредитов на срок больше трех месяцев составляет 2,3%. «Качество ипотечного портфеля примерно в пять раз выше, чем по другим неипотечным кредитам», - подчеркнул он.
С середины прошлого года в портфеле всех крупных банков появилась программа рефинансирования. «Пока она не оказывает подавляющего влияния на рынок ипотеки. Тем не менее, мы знаем, что общий ипотечный портфель сформирован под среднюю ставку 12,5%. Когда разница с текущими ставками достигает 3%, можно быть уверенными, что в течение ближайшего времени этот портфель будет рефинансироваться. Вопрос только в том, как это будет происходить: банки будут рефинансировать портфели друг друга, либо крупные банки начнут менять условия по кредитам на своем балансе. В следующем году ставки продолжат снижаться, общий объем выдачи будет расти, и составит не менее 2,5 трлн. рублей», - считает он.
По прогнозам председателя комитета Госдумы по финансовому рынку, председателя совета Ассоциации банков России Анатолия Аксакова , ипотечные ставки могут опуститься до 7% . По итогам прошлого года инфляция оказалась ниже целевого показателя в 4%, который определил ЦБ.
В ведомстве Набиуллиной не раз заявляли, что разница между инфляцией и ключевой ставкой должна быть 2,5%. «То есть, даже если инфляция в 2018 году подрастет по сравнению с прошлым годом, и будет уже не 2,5%, а 3-4%, ключевая ставка ЦБ вполне может быть на уровне 6,5%. Соответственно будут снижаться проценты по кредитам, в первую очередь, жилищным», - объяснил Аксаков.
По последним исследованиям АИЖК, 45% российских семей хотят улучшить жилищные условия. В ближайшие 5 лет ипотеку смогут взять 8 млн. граждан, отметил Гольдберг.
Развитие ипотеки стало главным пунктом правительственной стратегии развития жилищной сферы до 2025 года, отметила начальник отдела реализации программ и приоритетных проектов по обеспечению доступным жильем Минстрой РФ Мария Дормостук.
Согласно документу, уже к 2025 году ипотека должна быть доступной 50% российских семей. Количество жилищных кредитов должно вырасти до 2 млн. ежегодно, объемы жилищного строительства - с 80 до 120 млн. квадратов в год, а обеспеченность населения жильем - с 25 до 30 кв.м на человека.
Но, по словам президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косаревой , вряд ли на самом деле все будет так же радужно, как в прогнозах правительства. По словам эксперта, ипотека сегодня растет исключительно в силу снижения процентной ставки, но никак не в силу роста доходов населения. Доходы населения только первый месяц за прошедшие четыре года перестали падать, и до роста им далеко. А вероятность того, что ключевая ставка сможет и дальше держать позиции, вызывает у Косаревой большие сомнения.
Кроме того, уже сейчас количество новых договоров долевого участия (ДДУ) практически не растет. То есть, люди не стали покупать больше жилья. Просто то жилье, которое еще вчера покупали за свои, сегодня берут за кредитные деньги. Ипотечный рынок растет, но это вовсе не говорит о росте благосостояния, считает Косарева.
Вся доступность жилья, достигнутая за счет снижения ипотечных ставок, нивелируется в результате роста цен на жилье, отмечает президент ИЭГ. «Чтобы цена на жилье не росла, должно увеличиваться предложение. Но вряд ли это произойдет в условиях отказа от долевого строительства. Скорее наоборот», - полагает она.
Как считает Мозганова, пока в жилищном строительстве действуют старые правила, застройщики постараются вывести на рынок как можно больше объектов. Население будет брать кредиты, чтобы запрыгнуть в уходящий поезд. А дальше нас всех ждет ступор и затяжное затишье.
Очень скоро на вторичный рынок выйдут продавцы с ипотечными квартирами, и с ними тоже придется что-то делать, создавать для них понятные механизмы.
Ограничения по долевому строительству внесут корректировки в цены на жилье и ставки выдаваемых на его покупку кредитов. Эксперты объяснили, каких изменений ожидать .
В течение 2017 года ставки по заемным средствам на жилую недвижимость снижались. Однако потребителю, который попытался бы разобраться в перспективах, было немудрено запутаться. Кто-то советовал срочно бежать брать ипотеку, пока она подешевела, другие, напротив, призывали не торопиться, обещая дальнейшее снижение ставок.
Непонятно было также, как отреагирует рынок на «запрет» долевого строительства. Некоторые публицисты предсказывали, что обманутых дольщиков не станет, но квартиры и кредиты на их покупку теперь подорожают.
Снижение ставок по ипотечным кредитам в 2017 году происходило благодаря низкой ставке Банка России и низкой инфляции, считает аналитик «Финам» Тимур Нигматуллин . Как заявил эксперт корреспонденту «Росбалта», в ближайшие годы рост ставок маловероятен.
«Ставки по ипотеке следуют за индикативными ставками, которые устанавливает Банк России. Если ставка Центробанка снижается, то это закономерно ведет к снижению ставки по ипотеке. Но свою роль сыграла еще и инфляция. Если бы инфляция была высокая, а Банк России хоть и снижал бы ставку, то рыночные ставки по ипотеке не следовали бы вниз, вслед за ставкой ЦБ, а соотносились бы с инфляцией. Но сейчас инфляция составляет 2,5% годовых, и рынок очень легко следует за ставкой ЦБ: как в ипотечных кредитах, так и в ставках депозитов для физических лиц», - рассказал Тимур Нигматуллин.
По мнению аналитика, слухи о предстоящем удорожании ипотеки в связи отменой долевого строительства преувеличены. Преградой для этого являются, в числе прочего, невысокие доходы населения.
«Закон, который называют иногда запретом долевого строительства, по сути, таковым не является. Там речь идет о том, что в течение трехлетнего периода девелоперы могут принимать решение о том, чтобы деньги им поступали при заключении договоров с покупателями строящейся недвижимости не напрямую, а на счет в банке, который уже будет кредитовать девелопера, допустим, по проектному финансированию», - уточнил Нигматуллин.
Тем не менее, отметил эксперт, коррекция рынка недвижимости будет неизбежна. «Сейчас, если вы покупаете недвижимость, к примеру, однокомнатную квартиру, „на котловане“, то к завершению строительства она будет стоить на 20-35% дороже. С одной стороны, это гигантская доходность, которая выше, чем доходность по многим инструментам финансового рынка. С другой стороны, такое инвестирование подразумевает очень высокие риски. Когда же девелоперы начнут продавать недвижимость через банки, то риск снизится, и банки, увидев снижение риска, смогут выдавать кредиты под более низкую процентную ставку. При этом рост спроса за счет снижения ипотечных ставок компенсируется снижением реальных доходов населения, поэтому ограничения на рынке сохранятся», - рассказал аналитик.
По прогнозу Тимура Нигматуллина, с девелоперского рынка уйдут лишь мелкие игроки, которые дискредитировали рынок первичной недвижимости и которым абсолютно не доверяют банки: вот они больше не смогут привлечь денежные средства.
Снижение ставок ипотечного кредитования происходит в соответствии с общим состоянием российской экономики, считает руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов . Стабильная цена на нефть и стабильный рубль позволили Центробанку снижать ставку.
«Если цены на нефть пойдут вниз и рубль тоже пойдет вниз, то Центробанк может вернуться к своей не очень умной и неэффективной политике повышения ставки. В этом случае он может нанести серьезный вред российской экономике, просто повторив действия 2014 года. Такая вероятность существует. Но пока что снижение цены ипотечного кредита находится в связи с повышением цены на нефть, с общемировым повышением, пусть небольшим, деловой активности», - уточнил эксперт.
Василий Колташов отметил, что удешевление ипотеки может привлечь большее количество населения в эту сферу. Но еще большее количество людей захочет взять ипотеку, если будут выполнены обещания президента по субсидированию кредитов до 6-7% семьям с детьми.
«Надо учитывать, что кризис на рынке жилья не миновал. Цены снижаются, а государство и побуждаемые им банки не дают застройщикам более выгодных кредитов, не стимулируют рынок недвижимости и строительный сектор. Это невыгодные для застройщиков тенденции. Однако дальнейшее снижение ипотечной ставки и субсидирование могло бы вовлечь в кредитование новые слои населения, тех, кто раньше не мог и помышлять о покупке квартиры, даже „шуваловской“ студии», - пояснил эксперт. Он считает, что такие меры были бы закономерными в рамках продолжения курса на изменение российской экономической политики в сторону меркантилизма.
Снижение ставок по ипотеке в нынешнем году происходило одновременно с увеличением количества выдаваемых кредитов, рассказал советник Института современного развития (ИНСОР) Никита Масленников. Как заявил эксперт, в наступившем году следует ожидать стабилизации этих ставок. «Рынок ипотечного кредитования в прошлом году был безусловным лидером всей банковской розницы. При этом проводилась агрессивная политика по снижению ставок, лидером которой выступал, безусловно, Сбербанк РФ. Не исключаю, что это происходило и в связи с некоторыми политическими задачами, поставленными руководством страны. Президент Владимир Путин неоднократно высказывался о том, что ипотечные ставки должны быть низкими», - напомнил Никита Масленников.
По мнению советника ИНСОР, такие тенденции несут в себе и определенные риски - как для рынка недвижимости и финансового сектора, так и для экономики в целом.
«Многие эксперты не исключают, что пока говорить о каком-то формировании „пузыря“ на ипотечном рынке преждевременно, но умерить оптимизм было бы полезно и своевременно. Все-таки ипотечные кредиты - это бремя для бюджетов домохозяйств. Ровно ту сумму, на которую вы будете гасить проценты по кредитам, управляя этим долгом, вы вычитаете из своего домашнего бюджета на текущее потребление. Может возникнуть такой эффект, что, наращивая ипотеку, люди одновременно „прижимают“ в целом потребительский спрос по экономике. Происходит некое перераспределение, и в других сегментах спрос может быть понижен», - подчеркнул эксперт.
Масленников полагает, что провозглашенный отказ от долевого строительства вряд ли серьезно повлияет на цену ипотеки. Иное дело - ожидаемый рост инфляции с нынешних 2,5% до 3,7%. «Какого-то серьезного роста ипотечных ставок я не предвижу. Но они снизились настолько, что в этом году возможна их стабилизация. Вероятна их стабилизация на текущем уровне, переход в паузу на пару-тройку кварталов», - считает советник ИНСОР.
Стабилизация цены за ипотеку будет сопровождаться и снижением темпов роста ипотечного кредитования, несмотря на рост реальной зарплаты населения, уверен Никита Масленников.
Снижение ставок по ипотечным кредитам в нынешнем году происходило в рамках борьбы с инфляцией, считает директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев.
Как заявил доктор экономических наук, хоть ставки и снижались, но называть их низкими не следует. «Основным фактором снижения ставок по ипотек е стало снижение ключевой ставки Банком России. Она снизилась более чем на 2 процентных пункта. Кредитные ресурсы стали дешевле, и у банков появилась возможность снижать ставки по ипотеке. Что мы и наблюдали. Почему снижалась ключевая ставка - тоже понятно. Цель по инфляции выполнялась и даже перевыполнялась: вместо 4% за год мы имели 2,5%», - напомнил Игорь Николаев.
По мнению экономиста, законодательные нововведения в долевом строительстве вряд ли смогут серьезно изменить цену на ипотеку. «Теоретически ставки по ипотеке могут вырасти из-за нововведений, связанных с новыми требованиями по финансированию и кредитованию. Но не думаю, что это будет значительный рост. Скорее, они будут достаточно стабильными. Нынешние ставки по ипотеке - 9% или чуть меньше 10% - это все-таки значительно больше и уровня инфляции, которая есть и прогнозируется, и выше, чем ключевая ставка. А это значит, что ставки по ипотеке снизились по сравнению с тем, что было год-два назад. Но если сравнивать с уровнем инфляции и с ключевой ставкой, то эти ставки по ипотеке не такие уж и низкие. А это значит, что потенциал для роста если и есть у них, то он не такой уж значительный. Поэтому ставки, скорее всего, останутся на прежнем уровне», - полагает Игорь Николаев.
Россиянину в который раз обещают стабильность, но он, наученный горьким опытом, ждет очередного кризиса. Строгость экономических законов компенсируется необязательностью их исполнения в России.
Анна Семенец, Дмитрий Ремизов
Это сегодня очень и очень реально. С начала 2017 года на рынке ипотечного кредитования отмечается тенденция падения ставок на фоне стабилизации экономической ситуации в стране и снижения ключевой ставки Центробанка - одного из главных ориентиров для кредитного сектора. По всем популярным ипотечным продуктам в марте этого года базовые процентные ставки ведущих банков упали до 10,4-12,25%. Более того, по прогнозам экспертов и представителей банковской среды, к концу года велика вероятность достижения ставками по ипотеке исторического минимума, особенно если регулятор будет и далее снижать размер ключевой ставки.
Оформлять ипотеку в текущих условиях - достаточно выгодно. Отчасти именно из-за этого была свернута госпрограмма помощи ипотечным заемщикам по линии АИЖК. Но тех, кто брал кредит полгода-два года назад, больше волнует другой вопрос: можно ли снизить процент по действующей ипотеке?
С одной стороны, для банков пересмотр действующих условий ипотеки фактически будет означать потери прибыли, и немалые. С другой стороны, рынок и конкуренция диктуют свои правила, которые невозможно игнорировать. Если сам банк не пойдет на корректировки или не сделает клиенту более выгодное предложение, это сделает другой банк - предложит такую программу рефинансирования, от которой заемщик вряд ли откажется из-за ее очевидных выгод и преимуществ. Чтобы сохранить клиентов, многие банки уже сейчас готовы рассматривать варианты пересмотра условий ипотеки. Необходимость в снижении процентных ставок - объективная необходимость для банковского сектора. Иначе можно потерять клиентов, которые уйдут к конкурентам.
Подходы банков к пересмотру процентной ставки по действующей ипотеке
Основные варианты снижения процентов по ипотеке:
- Заключение дополнительного соглашения к кредитному договору на фоне достигнутой договоренности о пересмотре процентной ставки и, возможно, некоторых других условий кредита.
- Рефинансирование кредита - оформление нового договора с погашением за счет полученных кредитных средств обязательств по старому.
Применение этих вариантов предполагает, что заемщик исправно погашал кредит или, по крайней мере, не имеет задолженности по текущим обязательствам. А что делать при наличии финансовых проблем? В этом случае возможно применение индивидуально разработанной программы реструктуризации, которая, среди прочего, будет предусматривать снижение процентной ставки в отношении оставшейся для погашения суммы кредита.
С точки зрения выгодности для заемщика рефинансирование или заключение допсоглашения - более предпочтительные варианты. В рамках реструктуризации, конечно, можно рассчитывать на проявление банком лояльности, но вряд ли ставка будет снижена настолько же, насколько это можно сделать при рефинансировании кредита или пересмотре его условий. Это связано с тем, что клиент, допускавший нарушения при исполнении обязательств, не может считаться надежным, риски высоки, а значит, нужно каким-то образом компенсировать возможные потери. Традиционно это делается за счет более высокой, чем базовая, процентной ставки. Вместе с тем, претендовать пусть не на минимальную, но все-таки сниженную на несколько процентных пунктов или хотя бы десятки процентного пункта ставку - вполне реально.
Что необходимо сделать заемщику для снижения процентной ставки по ипотеке
Сегодня, когда процентные ставки по ипотеке банки массово корректируют в сторону снижения, возможны три варианта развития событий:
- Банк сам формирует персональное предложение и информирует о нем клиента - в СМС, по телефону, электронной почте и т.п. Рассчитывать на такое предложение могут заемщики, которые исправно платили по кредиту, не допуская нарушений. Но вполне возможно, что банк закроет глаза на некоторые несущественные просрочки при отсутствии просроченного долга.
- Заемщик сам обращается в банк с просьбой о пересмотре текущей процентной ставки по кредиту. Для этого не обязательно ждать, пока банк что-либо предложит. Нужно брать инициативу в свои руки и обращаться с письменным заявлением к кредитору.
- Заемщик изучает и анализирует актуальные предложения банков в сфере рефинансирования ипотечных кредитов, и, если условия подходят, подается соответствующая заявка.
Если вы ищите наиболее выгодное решение, стоит начать процесс с общего анализа наиболее подходящих предложений на рынке. То есть, целесообразно в первую очередь рассмотреть вариант рефинансирования. Во-первых, в этом случае вы не будете ограничены только предложением своего кредитора, во-вторых - нельзя исключить, что новый банк-кредитор предложит намного более выгодные условия.
При рефинансировании:
- заключается новый договор;
- за счет полученных кредитных средств гасится текущая ипотека;
- заемщик начинает исполнять обязанности по новому кредитному договору, предусматривающему более низкую процентную ставку, чем была по старому кредиту.
Оформление рефинансирования сходно с оформлением ипотеки. Необходимо подать заявку, дождаться решения по ней, представить в банк пакет документов и подписать договоры.
Рефинансирование ипотеки - это не всегда оформление нового ипотечного кредита. Если старый долг относительно небольшой, можно взять потребительский кредит и уже самостоятельно погасить ипотеку. Но в этом случае вряд ли вы сможете получить такую процентную ставку, которая будет выгоднее той, что была при ипотеке. Скорее всего, она будет больше. Однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Например, если вам нужны нецелевые кредитные средства сверх необходимого для погашения ипотеки, оформление потребительского кредита вполне может подойти.
Независимо от того, поступило от банка персональное предложение или нет, заемщик вправе сам обратиться с письменным заявлением к кредитору, указав на необходимость пересмотреть процентную ставку. В заявлении можно сослаться на общую ситуацию на рынке ипотечного кредитования, а в качестве более конкретного аргумента - привести анализ и оценку действующих процентных ставок у банка-кредитора.
К сожалению, банк вправе отказать в изменении условий ипотечного кредита, никак не мотивируя свое решение. От такого не застрахованы ни те, кто исправно платил по ипотеке, ни те, кто допускал просрочки. Заемщик мало что может предпринять в этой ситуации. Единственный вариант - обращаться за рефинансированием в другой банк и надеется, что заявку одобрят.
Если же банк все-таки согласился на пересмотр процентной ставки, необходимо дождаться сформированного им предложения. Не спешите тут же соглашаться без изучения предложений других банков. При изменении ставки в сторону снижения соглашение с банком может предусматривать и другие новые или скорректированные условия кредитования. Все необходимо внимательно изучить, прежде чем принимать окончательное решение. Все устраивает, или не хотите менять банк-кредитор - потребуется оформление договора (соглашения) и, возможно, представление некоторых дополнительных документов по запросу банка.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в мае 2017 г. ставки по жилищным кредитам снизились до исторического минимума, в среднем на 11,3%: 10,9% — на первичном рынке, 11,5% — на вторичном. Эта тенденция продолжилась в июне: ведущие банки дальше понижали стоимость кредита, а АИЖК даже преодолело планку в 10% и установило для широкого круга заёмщиков ставку в 9,75%.
Прогнозы на будущее радужные. Так, глава Минэкономразвития Максим Орешкин считает, что в 2018 г. ставки упадут до 8-9%, а генеральный директор АИЖК Александр Плутник через два года ожидает ставки на уровне 6-7%. В разговоре с «АиФ» эксперты рынка, впрочем, уточняют, что достижение таких показателей возможно лишь при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ.
Благодаря снижению ставок граждане стали чаще брать ипотеку: число выданных кредитов, по данным АИЖК, увеличилось на 16% к уровню прошлого года. Однако пониженные ставки пока не сделали этот продукт массовым. Ипотека — всё-таки по-прежнему дорогое удовольствие.
«Моя зарплата 25 тыс. руб., — рассказывает продавец из Архангельска Юлия Калинина . — В банке с моим доходом мне дадут не больше 1,6 млн руб. Ещё 320 тыс. я должна добавить сама в качестве первоначального взноса. За эти деньги я смогу купить только однушку на окраине и выплачивать за это “счастье” по 18 тыс. руб. ежемесячно в течение 10 лет. А у меня двое детей, с мужем в разводе. Поэтому пока приходится жить у родителей».
«Подавляющее большинство российских ипотечных заёмщиков (80%) по-прежнему берут ипотечные кредиты на относительно “скромные” суммы — до 3 млн руб., — подтверждает гендиректор Национального бюро кредитных историй Александр Викулин . — Впрочем и доля крупных ипотечных кредитов за год выросла».
Без первоначального взноса?
«В последние годы ипотека была доступна 30% граждан, — рассуждает исполнительный директор Фонда “Институт экономики города” Татьяна Полиди . — Благодаря снижению ставок и небольшому падению цен на жильё к этому количеству добавилось 3-5%. Большей части жителей России ипотечные кредиты по-прежнему не по карману. Ведь доходы тоже снизились. Главным барьером для получения ипотечного кредита остаётся высокий первоначальный взнос».
Кстати, несколько недель назад в СМИ громко говорили о возвращении ипотеки без первоначального взноса. Изучив рынок, «АиФ» убедился, что у самых крупных банков таких предложений нет. И по-прежнему действует чёткое правило: чем ниже взнос, тем выше ставка. Если какие-то банки и готовы кредитовать с нулевым взносом, ставка у них заметно превышает среднюю.
«С помощью одной только ипотеки, понижая ставки, проблему доступности жилья не решить, — продолжает Татьяна Полиди. — Например, в США ставка 3-4%, но огромное число людей не могут позволить себе ипотечный кредит. Поэтому там работают нерыночные механизмы поддержки людей. Такие нужны и в России. Например, у нас отсутствует рынок легального коммерческого и социального наёмного жилья, у граждан практически нет возможности объединяться в жилищно-строительные кооперативы для возведения дома. Эти и другие способы создания доступного жилья надо развивать».
Нажмите для увеличения
Эксперты рассказали, какие изменения ожидаются на рынке ипотеки и как повышение ставок отразится на ценах на квартиры
Прогнозы экспертов после сентябрьского повышения Центробанком ключевой ставки начали сбываться. Кредитные организации, выдающие ипотеку, стали повышать ставки по кредитам.
Участники рынка рассказали, как могут повести себя другие ипотечные банки, каких изменений они ожидают на рынке ипотеки и как происходящее отразится на ценах на жилье.
«Из-за роста ставок по ипотеке снизится спрос на жилье»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— Возобновления снижения ставок пока ожидать не следует. В 2019 году из-за повышения НДС вырастет инфляция, с которой ЦБ начнет бороться увеличением ключевой ставки. Другие факторы (скажем, санкции) также будут подталкивать власти к ужесточению кредитно-денежной политики. В этой ситуации приемлемым (но, конечно, не лучшим) из возможных сценариев станет сохранение ставок по кредитам на текущем уровне либо их очень медленное повышение.
Сейчас мы будем наблюдать инерцию спроса. Далеко не все семьи, которых устраивает уровень ставок 9-10%, имели средства на первоначальный взнос, чтобы быстро отреагировать на уменьшение стоимости кредита. Сейчас они «подтягивают резервы», чтобы успеть получить заем, и как только такие покупатели реализуют этот план, спрос постепенно начнет снижаться.
Рост ставок по ипотеке постепенно начнет замедлять покупательскую активность, а именно она в последнее время позволяла застройщикам проводить более уверенную ценовую политику. Массовое первичное жилье в столице с начала года подорожало почти на 5% — после трех лет снижения цен. Однако нужно понимать, что, помимо спроса, на цены влияют другие факторы, не связанные с ипотекой. Уже упомянутое повышение НДС заставит застройщиков повысить цены как минимум на 2,5-3%. Удорожание кредита под жилищное строительство в условиях перехода отрасли на проектное финансирование также приведет к увеличению расценок. В целом можно сказать, что жилье станет менее доступным.
«Цены в новостройках вырастут, но не из-за роста ставок»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— На заявление ЦБ о повышении ключевой ставки, которое регулятор сделал 14 сентября 2018 года, реакция банков последовала незамедлительно. И это вполне закономерно, так как банки берут кредиты в ЦБ и перепродают своим клиентам, зарабатывая маржу на разнице ставок. Тем не менее повышение ключевой ставки на 0,25% не критично, по сути, ставка вернулась к весеннему значению 2018 года. И хотя ряд банков подняли ставки на 0,5 и даже на 1%, это повышение не может сделать ипотечные кредиты неподъемными. Брать ипотеку можно без опасений, тем более что на первичном рынке большинство застройщиков и банков создают комфортные условия приобретения недвижимости и их совместные программы позволяют взять ипотеку от 6% годовых.
Предсказуем и рост цен в новостройках, но не из-за повышения ипотечных ставок, а в связи с поправками в 214-ФЗ и переходом на эскроу-счета, что приведет к увеличению себестоимости новых проектов. Впрочем, этих изменений стоит ожидать только в 2019 году. Пока же мы не видим никаких оснований для снижения покупательской активности, в том числе и со стороны ипотечных заемщиков.
«Банки примут решение о повышении ставок в течение двух недель»
Светлана Вольская, руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости»:
— Мы ожидаем роста ставок от многих банков. Некоторые из них сразу отреагировали на повышение, другие примут решение о росте собственных ставок по ипотеке в течение ближайших двух недель. Есть вероятность, что рост составит примерно 1,5%. Скорее всего, часть банков примет решение о разовом повышении ставки, закладывая в него возможные последующие повышения ключевой ставки со стороны Центробанка. Другие банки предпочтут следить за действиями Центробанка, корректируя ипотечную ставку на ту величину, которую будет объявлять Центробанк. Несмотря на рост ипотечных ставок, реальных экономических предпосылок для роста цен на квартиры пока нет. Поэтому до Нового года мы не ожидаем значимой коррекции цен на вторичном рынке жилья.
«На рынке ипотеки сохраняется спокойствие и стабильность»
Алена Дерябина, генеральный директор «Дон-Строй Инвест»:
— Преждевременно говорить о росте ставок по ипотеке как о долгосрочном тренде. Сам ДОМ.РФ оценивает повышение ставки как временную меру, в целом на рынке ипотечного кредитования сохраняется спокойствие и стабильность. Небольшое повышение ставок вряд ли способно оказать критичное влияние на спрос: ставки до 10% годовых остаются приемлемым уровнем для большинства покупателей. Девелоперы сегодня не ограничиваются базовыми ипотечными программами и стараются предлагать клиентам максимально разнообразные варианты покупки. Например, субсидированные ипотечные программы, которые разрабатываются совместно с банками под конкретные проекты. В целом ипотека за последние годы стала эффективным инструментом продаж во всех сегментах недвижимости, и на сегодняшний день предпосылок к каким-либо резким изменениям мы не видим.
«Росту цен препятствует снижение доходов населения»
Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости «Бон Тон»:
— Мы наблюдаем ситуацию приведения ставок к определенному уровню, соответствующему возможностям банков. Ожидаемое повышение, то есть после пересмотра ключевой ставки, составляет в среднем 0,25-0,5%. При этом наиболее привлекательные ипотечные программы предусматривают минимальные ставки на уровне 8,5-9%, то есть до порога чувствительности еще далеко.
Мы не ожидаем существенных ценовых колебаний в краткосрочной перспективе — застройщикам нецелесообразно менять данные условия, учитывая огромные объемы жилья в реализации и достаточно высокие темпы по выходу новых проектов в продажу. Разрешения, выданные на строительство с начала 2018 года, оцениваются примерно в 3,8 млн кв. м, и это для Москвы без учета области и объемов, предусмотренных в рамках реновации. При этом ситуация с ипотечными ставками также препятствует ценовому росту, как и снижение доходов населения, которое наблюдается на протяжении последнего времени — чтобы не потерять платежеспособный спрос, застройщики будут проводить аккуратную политику по реализации своих проектов.
«ЦБ долго раскачивался, ключевая ставка могла вырасти раньше»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Мы прогнозировали повышение ключевой ставки Центробанка и вслед за ней ставок по ипотеке, даже предполагали, что банк сделает это еще раньше, чтобы стабилизировать текущую экономическую ситуацию в условиях падения курса рубля. При этом ЦБ, на наш взгляд, долго раскачивался, но, как бы то ни было, своим решением он оказал рынку психологическую поддержку и тем самым способствовал укреплению рубля, что закономерным образом отразилось на ипотечных ставках. Предвидя все это, в последние два месяца мы предупреждали наших клиентов, раздумывающих над тем, брать ли ипотеку, что если они не сделают этого сейчас, то потом им придется оформлять кредит под более высокий процент.
Однако пока мы не видим, чтобы банки начали массово поднимать ставки по ипотеке, скорее, они занимают сейчас выжидательную позицию, так как 0,25% — все-таки несущественное для них изменение ключевой ставки. Рубль продолжает укрепляться. И если очередной пакет санкций против России не будет принят, ключевая ставка, возможно, больше не повысится. Если говорить о ценах, все зависит от того, насколько существенным окажется снижение ипотечного спроса, только оперируя этими цифрами, можно будет понять тренд ценовой коррекции.
«Покупатели поспешат взять кредит сейчас — на более выгодных условиях»
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея»:
— Новости о росте ставок могут стимулировать рост сделок. Покупатели, конечно, волнуются, ведь никто не хочет переплачивать. Многие поспешат заключить договор на текущих, более выгодных условиях. При этом на росте или снижении цен на новостройки повышение ставок пока никак не отразилось, и едва ли застройщики решат снижать цены для привлечения покупателей по этой причине. Ставка даже 10-11% годовых — вполне нормальная, и 12% годовых тоже. Кончено, если кто-то успел оформить ипотеку под 9%, это хорошо, но люди будут брать кредиты и по более высокой ставке.
До сих пор существуют программы снижения ставки застройщиком: когда покупатель квартиры берет ипотеку под более низкий процент, а оставшиеся 1-3% банку компенсирует застройщик. Но при этом такая ипотека выдается на небольшой срок (пять — семь лет), а застройщик готов компенсировать банку сумму в 200-300 тыс. (в массовом сегменте жилья) и не более 500-600 тыс. руб. (в бизнес-классе). Сейчас такие предложения уже пошли на убыль, но кое-где еще можно их встретить в эконом- или комфорт-классе. Также иногда сниженную ставку предлагают и сами банки — например, зарплатным клиентам, а также тем, кто оформляет страхование жизни и здоровья или проводит сделку в электронном виде.
«Появятся новые программы субсидирования ставок от застройщиков и банков»
Алексей Харитонов, директор по продажам сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:
— Официальных заявлений, конечно, никто не делает, но в сентябре мы видим корректировку ставок по ряду банков, с которыми сотрудничаем, и прежде всего это Райффайзенбанк и «Абсолют» (у них + 0,7%). Однако основные игроки рынка — Сбербанк и ВТБ — пока не уведомили об изменениях. Посмотрим, Сбербанк всегда был пионером в снижении ставок — и, надеюсь, будет аутсайдером в повышении. Думаю, сейчас на рынке мы увидим больше предложений субсидированных ставок от застройщиков и банков.
Я уверен, что резкого изменения не будет. Слишком большая работа сделана по снижению ставок и очень много обещаний выдано этому рынку на самом высоком уровне — мы все помним цель 6%. Что касается периода роста, то тут определяющими станут макроэкономические финансовые показатели, которые сейчас, к сожалению, сильно зависят от внешней санкционной политики. Но я оптимистично смотрю вперед и думаю, что конец первого квартала 2019 года определит тренд, который будет, надеюсь, снова вниз. Последние четыре года ставка снижалась в среднем на 0,7-0,9% в год, и в текущих условиях 0,5% было бы неплохо. В ближайшие полгода ничего нового с ценами на жилье не произойдет. Большее влияние могут оказать изменения 214-ФЗ и проектное финансирование для застройщиков во второй половине 2019 года.
«Государству выгоднее поддержать ипотечный рынок, чем усилить проблему обманутых дольщиков»
Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН:
— К концу 2018 года средняя ставка выдачи ипотечных кредитов может вырасти на 0,75% на вторичном рынке и на 0,25% на первичном. В 2019 году возможен возврат ставок к минимальным уровням на первичном рынке — это произойдет или в силу стабильной макроэкономической ситуации, или благодаря регулирующему воздействию государства, вплоть до программ субсидирования ипотечных ставок. Государству выгоднее поддержать ипотечный рынок, чем столкнуться с усилением проблемы обманутых дольщиков из-за снижения продаж у застройщиков из-за снижения темпов выдачи ипотеки на первичном рынке. Пострадавшим от такой конфигурации будет вторичный рынок жилья, который живет без государственного стимулирования, но это происходило и в предыдущие волны кризиса, когда ставки выдачи на вторичном рынке росли существенно больше, чем на первичном, и стали снижаться позже.
На первичном рынке изменения ипотечных ставок не скажутся, так как рост предполагается минимальным, в том числе за счет того, что рост ставок будут компенсировать застройщики, заинтересованные в сохранении темпов продаж, а также сдерживать государство за счет регулирования рынка. На вторичном рынке, где нет государственной политики, рост ставок ожидается более заметным, что приведет к снижению спроса и, соответственно, уменьшит потенциал роста цен на вторичном рынке, который наблюдался в России последний год.
«При первой возможности игроки рынка будут снижать ставки хотя бы на доли процентных пунктов»
Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:
— Непосредственно на ценах на жилье повышение ипотечных ставок не отразится. Уровень ставок критичен для размера ежемесячных платежей, а это на сегодня несравнимо более важный показатель доступности жилья для населения. Сегодня с использованием ипотечного кредита покупается примерно две трети квартир в проектах доступного ценового сегмента, и это во многом обусловлено именно развитием рынка ипотечного кредитования.
Повышение ставки ДОМ.РФ — временное и, по сути, символическое, вряд ли способное серьезно повлиять на размер ипотечных платежей. Вместе с тем ДОМ.РФ объявил об улучшении других условий для заемщиков, что можно расценить как еще один признак общей стабильности на рынке ипотечного кредитования. Возможно, другим банкам также придется повысить ставки или продолжить плавно повышать их в краткосрочной перспективе. Но, остерегаясь потерять клиентов и свои позиции на рынке, они будут искать возможность компенсировать этот рост, к примеру, программами без первоначального взноса или с плавающей ставкой. Долгосрочную перспективу понимают все: к 2024 году, согласно указу президента РФ, ставка по ипотеке должна быть не выше 8%. Поэтому при первой возможности все участники рынка, а также сам Центробанк, начнут снижать ипотечные ставки хотя бы на доли процентных пунктов.
«Прогнозы о повышении ставок вызвали рост покупательского спроса»
Константин Тюленев, руководитель управления розничных продаж ГК «Инград»:
— Волатильность ипотечных ставок, которую рынок наблюдал последние два-три года, практически не оказывала влияния на ценовую политику застройщиков. В данном случае можно говорить о том, что на цены влияет изменение спроса в том или ином проекте в зависимости от локации, стадии строительства и конкурентного поля. Прогнозы возможного повышения ипотечных ставок вызвали определенную активизацию спроса в августе, люди пытались зафиксировать ипотечные условия, но в сентябре ситуация выровнялась. Не думаю, что повышение ставок на 0,5-1% резко скажется на спросе, скорее, влияние на него может оказать динамика цен в проектах застройщиков, а также общерыночные тенденции, вызванные изменениями в отраслевом законодательстве.
