Приложения

Доходный метр. Как выбрать зарубежную недвижимость для инвестиций

28.02.2024

Инвестиции в недвижимость вообще, и за рубежом, в частности, относятся к классическому инвестиционному инструменту рыночной экономики, в который люди вкладывали свои свободные денежные средства на протяжении длительного исторического периода. В связи с этим, в ментальности большинства россиян сложился стереотип «исключительной выгодности» таких инвестиций и их высокой доходности. Так ли это на самом деле, и можно ли считать всерьез инвестиции в недвижимость за рубежом панацеей от периодических потрясений на финансовых рынках?

1 Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Преследуют различные цели, важнейшими из которых являются: сохранение капитала, получение прибыли, диверсификация инвестиционного портфеля, покупка объекта для собственных нужд, получение вида на жительство. Мы не будем рассматривать все аспекты таких инвестиций, это удел целой серии статей, рассмотрим лишь этот процесс с точки зрения эффективности вложения денег и ответим на вопрос «Инвестиции в недвижимость за рубежом - доходно ли это? », а также рассмотрим некоторые «подводные камни» таких инвестиций.

Вопрос достаточно актуален, поскольку объем операций по приобретению недвижимости за рубежом, согласно данным Центробанка России, имеют тенденцию к серьезному росту. За период 2009-2014 г. объем капиталовложений в этот сегмент рынка вырос на 63 % – с 178 млн. до 484 млн. долларов США.

Причем, большинство наших соотечественников уже прошли «этап покупки дома на море за рубежом для личного пользования», и проявляют интерес к недвижимости на консервативных рынках Европы, как объекту инвестиций с целью сохранения денежных средств и получения дохода.

Среди всей совокупности покупателей, инвестирующих в зарубежную жилую недвижимость, россияне и жители СНГ занимают почетное четвертое место, уступая лишь инвесторам из Европы, Азии и северной Америки. При этом российские покупатели наиболее активны на рынке Европы, затем следует Ближний Восток и далее – страны Карибского бассейна.

Инвестиции в зарубежную недвижимость демонстрируют один из наиболее оптимальных показателей соотношения доходность/риск, а также имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов. Иными словами, инвестиции в зарубежную недвижимость являются относительно надежным вложением денежных средств, особенно в период финансового кризиса. Как правило, рост цен на недвижимость превышает средний уровень инфляции, что позволяет инвестору сохранить свой капитал при минимальном риске. Поэтому, в большинстве случаев, владение объектами недвижимости за рубежом рассматривается инвесторами, как долгосрочный способ сохранения капитала. И, как показывает практика, даже в случаях падения цены на недвижимость в период кризиса и стагнации экономики, в долгосрочном периоде они восстанавливают свой докризисный уровень. Именно поэтому фокус инвесторов в последнее время смещается от задачи получения прибыли к сохранению инвестиционного капитала и снижению рисков.

2 Инвестирование в зарубежную недвижимость – как средство получения дохода

Прежде всего, давайте определимся, за счет чего можно получить доход от недвижимости за рубежом. Таких источников несколько:

1. Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости на первичном или вторичном рынке с последующей перепродажей объекта по более высокой цене. Доход формируется за счет роста капитализации (стоимости) объекта во времени, в том числе и роста стоимости ограниченного и не амортизируемого ресурса – земли.

Однако, покупка объекта на вторичном рынке недвижимости, с целью ее дальнейшей перепродажи, далеко не всегда оправдывает ожидания инвестора и не всегда выгодна. Во-первых, инвестиции с целью перепродажи должны быть длительными. Так, по данным опроса tranio.ru, российские инвесторы планируют перепродажу недвижимости в среднем в течение 5 лет, что предполагает «замораживание» капитала на относительно длительный срок. Во-вторых, сложность прогноза стоимости жилья в средне/долгосрочном периоде. Формирование цен на недвижимость за рубежом процесс многофакторный и определяется целым рядом его составляющих, как рыночного, так и не рыночного характера. Это политическая и экономическая ситуация в стране и в мире в целом, динамика и уровня спроса на недвижимость в регионе покупки, расположение и качество объекта, цена покупки и наконец, вид недвижимости и ее категория. Поэтому, трудно точно прогнозировать, какой срок потребуется, чтобы вы получили планируемый доход.

Но, на быстрый рост стоимости недвижимости после кризиса, я вам рассчитывать не советую. В целом, на большинстве рынков в настоящее время цены на недвижимость стабильны или варьируют в сторону незначительного роста или снижения.

Лишь в некоторых регионах отдельных стран этот рост превышает средние показатели. В среднем, при покупке отдельных небольших объектов, в зависимости от конкретных условий и страны, вы можете рассчитывать на рост цен на недвижимость порядка 3-5 % в год, в лучшем случае, в отдельных странах, до 7 %. При этом, динамика роста цены в разные годы может значительно варьировать.

Однако, если вы все же планируете инвестирование в зарубежную недвижимость с целью ее перепродажи, то эффективность своих вложений вы можете повысить за счет:

  • покупки объекта на первичном рынке на ранних этапах строительства, например, стадии закладки фундамента или рытья котлована. В таких случаях дисконт стоимости может достигать 15-20 %, что сделает вашу покупку более выгодной. Но, при этом значительно возрастают риски: не своевременная сдача объекта в срок или банкротство компании-застройщика. Инвестору при покупке строящегося объекта необходимо крайне внимательно изучать репутацию застройщика, историю компании, качество строительства и отделки, юридическую чистоту сделки и, конечно, страховать свои риски.
  • покупки залоговой недвижимости. Например, в некоторых странах, в частности Испании, в результате кризиса банками изъято за неуплату кредита большое количество объектов недвижимости. И банки продают ее со значительными скидками, что делает ее покупку весьма привлекательной.

2. Получение дохода за счет ренты (сдачи объекта в аренду)

С этой целью зарубежную недвижимость приобретает практически 76 % россиян в расчете заработать не только на росте стоимости недвижимости, но и сдаче объекта в аренду. Некоторые владельцы в расчете на получение максимальной прибыли от заграничной недвижимости, пытаются сдавать свой объект в аренду самостоятельно, без услуг посредников. На первый взгляд, выгода очевидна: вы экономите на оплате посреднических услуг компании. Но эта выгода умозрительна и на практике, зачастую, оборачивается убытками. Очень тяжело в незнакомой стране найти надежного арендатора, проверить его платежеспособность. Что делать, если арендатор задерживает оплату или нанесен ущерб (сломанная бытовая техника, испорчена мебель)? Все эти вопросы практически решить невозможно, если вы проживаете в другой стране, и постоянно контролировать своих арендаторов не имеете возможности. К тому же, существует языковой барьер, недостаточное знание законов страны, в которой находится ваша недвижимость.

Поэтому лучше все-таки обратиться в посредническую фирму, которая называется в большинстве стран управляющей компанией. Именно специалисты этой компании возьмут на себя обязанности сдачи недвижимости в аренду, контроль за оплатой проживания, оплатой коммунальных платежей, налогов и страховки, поддержанием порядка (уборка апартаментов, уход за садом, бассейном, подключение интернета и телефона и другие услуги). Стоимость услуг управляющей компании составляет от 10 % до 35 % от суммы арендной платы ежемесячно.

Рентная доходность недвижимости (отношение дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду за год к его цене) варьирует в пределах 3-10 % и зависит от ряда факторов, важнейшим из которых является вид приобретённой недвижимости.

3 Доходность инвестиции в зарубежную недвижимость в зависимости от ее вида

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость

Причины инвестиций россиян в коммерческую недвижимость разнообразны:

Как видно из диаграммы, в подавляющем числе случаев, такие инвестиции осуществляются с целью возможности ведения бизнеса за рубежом. Для этого приобретаются такие объекты, как доходные дома, гостиницы, магазины, производственные помещения. Удельный вес разных групп такой недвижимости приведен ниже.

Почему отели и доходные дома так привлекательны для наших соотечественников? Как правило, под впечатлением от отдыха в отелях за рубежом русские хотят приобрести такой же бизнес. Многие из них считают, что отельный и ресторанный бизнес относительно просты в управлении. Но это глубокое заблуждение. Они даже не представляют себе всех рисков и ответственности, связанных с приобретением отеля за рубежом. Это бизнес для профи: нужно набирать персонал, создавать привлекательный имидж, поддерживать инфраструктуру, налаживать закупки, создавать сайт, решать проблемы с постояльцами. Именно поэтому этих двух видов коммерческой недвижимости (отели и доходные дома) сторонятся опытные западные частные инвесторы, предпочитая офисную, логистическую, торговую и индустриальную недвижимость. Поэтому, если вы не имеете возможности привлечь к управлению такими объектами специализированные управляющие компании, то стоит серьезно задуматься о целесообразности инвестиций в такие объекты.

В большинстве случаев, инвесторы в коммерческую недвижимость предпочитают покупать недвижимость с уже действующим бизнесом. На мой взгляд - это оптимальный вариант для желающих иметь свой бизнес за рубежом, особенно для тех, кто предпочитает иметь максимально пассивный доход и не планирует личной занятости в купленном бизнесе. Этот вариант, безусловно, дороже относительно варианта покупки недвижимости и самостоятельного налаживания бизнеса, но в таком случае вы можете начать сразу получать доход, имея при этом, меньше финансовых рисков и дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, работающий бизнес с реальной доходностью - это уже объект, имеющий повышенную ликвидность. Выбор за вами!

При выборе коммерческой инвестиционной недвижимости необходимо обращать внимание, как на ставку доходности, так и на прирост капитализации объекта. Например, среди различных типов коммерческих объектов в Англии максимальную совокупную доходность обеспечивают офисы, далее – промышленно-складские объекты.

Данные CBRE за (IV квартал 2013). Источник:

В Европе доходность в секторе офисной недвижимости в 2013 г. составила 7,2 %, торговой – 6,8-6,9 %, промышленной и складской – около 7 % (на зрелых рынках – 8,4 %).

В Европе, в частности в Германии, дополнительным плюсом инвестирования в коммерческие объекты является отсутствие государственного контроля за размером арендной платы. Владелец руководствуется лишь рыночной конъюнктурой в отличие от объектов жилой недвижимости, где существуют строгие ограничения на величину арендной платы (нормативы), что значительно сказывается на доходности объекта. Немаловажным фактором является и средний срок аренды – в этом отношении коммерческая недвижимость более предпочтительна, поскольку ее объекты сдаются, как правило, в долгосрочную аренду.

2. Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость – наиболее популярный вид зарубежных инвестиций россиян. С этой целью приобретаются жилые объекты различного вида и ценовой категории, от объектов эконом-класса (студио, апартаменты) до дорогой недвижимости (таунхаусы, индивидуальные дома, виллы), которые затем, в большинстве случаев, сдаются в аренду (см. Диаграмму). Не забывайте, что пустующая недвижимость принесет вам лишь убытки на любом рынке. Согласно данным портала Global Property Guide показатель рентной доходности в Европе составляет 3,5-5 %, варьируя по странам от 9,91 % в Македонии до 2,48 % в Греции. Рентный доход для жилья определяется множеством факторов: местоположением объекта (вплоть до улицы в каждом конкретном городе), состоянием и стоимостью недвижимости, типом объекта, грамотностью управления.

Совокупная доходность (ставка доходности + прирост капитализации) объекта жилой недвижимости в Европе в среднем в 2013 году составила 7,1 %, Великобритании – до 9 % в год. В ряде городов мира, этот показатель значительно выше (см. таблицу ниже).

4 Какой минимальный порог инвестиций в зарубежную недвижимость и есть ли альтернативные варианты инвестиций?

Минимальный капитал для инвестиций в жилую недвижимость составляет в зависимости от страны 40-100 тыс. евро и 350-500 тыс. евро в коммерческую недвижимость.

Если вы не имеете достаточной суммы или не планируете пользоваться недвижимостью лично, то возможны инвестиции в зарубежную недвижимость в форме приобретения пая в фонде недвижимости. Таких фондов (REIT) разных форм (ипотечные, долевые, гибридные) за рубежом достаточно много. Они инвестируют капитал участников фонда в разные виды недвижимости – жилые объекты, коммерческие (гостиницы, склады, офисы.) с последующим управлением ими (сдают в аренду, продают), получая доход.

Это даст вам ряд преимуществ:

  • возможность инвестировать относительно небольшую сумму;
  • отсутствие налога на недвижимость и затрат по ее содержанию;
  • возможность продажи своего пая практически в любое время;
  • значительно снизить риск.

Также, при отсутствии достаточного капитала для приобретения целого объекта, вы можете инвестировать в отдельные номера в отелях, парковки, в мини бары или магазины, парковочные места и даже в места на кладбищах. Причем, в Европе или Великобритании выбор таких инвестиционных объектов достаточно большой.

Я не рассматриваю, возможность приобретения недвижимости за рубежом по ипотеке (покупка недвижимость в кредит), это тема отдельной статьи, но если вы имеете возможность доказать свою платежеспособность банка – такая возможность существует. Во многих странах, например, в Испании, Кипре, Израиле недвижимость успешно продают по ипотеке. Кредит оформляется под 3,5-5 % годовых на срок до 30 лет с первоначальным взносом 30-50 % стоимости объекта. Дополнительным плюсом кредитования является доскональная проверка объекта кредитования банком, а также оптимизация налогообложения (расходы на выплату процентов банку уменьшают базу налогообложения по налогу на прибыль).

Итак, подведем итоги, сделаем выводы и сформулируем некоторые рекомендации:

  1. Инвестиции в недвижимость за рубежом обеспечивают сохранение инвестиционного капитала. Они имеют низкую корреляцию с другими классами инвестиционных активов, тем самым снижают риск потери капитала в период финансового кризиса.
  2. При правильном выборе объекта инвестиции и оптимального управления ним генерируется стабильный денежный поток, и вы можете рассчитывать на совокупную доходность (рост капитализации + ставка доходности) в среднем в пределах 5-10 % в год, в зависимости от страны и вида объекта. При этом, как правило, доходность инвестиций в коммерческую недвижимость, выше, чем в жилую недвижимость.
  3. Доходность зарубежной недвижимости сопоставима с доходом от валютных депозитов в российских банках, но инвестиции в правильную недвижимость значительно надежнее депозитов и тем более ценных бумаг.
  4. При выборе объекта и страны для инвестиций необходимо обращать внимание на перспективу прироста стоимости и доходности. К сожалению, на практике инвесторы концентрируются на одном показателе, выпуская из вида второй.
  5. Объекты зарубежной недвижимости имеют низкую ликвидность (в лучшие времена, на зрелых рынках продажа недвижимости занимала 3-4 месяца, а при неблагоприятной конъектуре – поиск покупателя может занять год и больше).
  6. Стратегия инвестора в зарубежную недвижимость должна быть рассчитана на долгосрочный период (не менее 5 лет); инвестирование в недвижимость не подходит инвесторам часто имеющих недостаток ликвидности или желающих знать точный уровень доходности инвестиций и риск вложения денежных средств.
  7. Инвестиции в зарубежную недвижимость нуждаются в тщательной и серьезной предварительной подготовке. Учитывать необходимо множество факторов, причем касающихся не только объекта, региона, местоположения, а и такие, как уровень налогообложения, уровень безработицы и инфляции, степень обеспеченности жильем, уровень благосостояния жителей региона, инфраструктуру города, транспортную доступность, динамику рынка недвижимости региона, специфику законодательства, прогнозы аналитиков. Тщательно учитывайте все факторы, которые будут формировать спрос на недвижимость в будущем. Не руководствуйтесь эмоциями при покупке недвижимости, помните, что это только инвестиционный инструмент.
  8. Выбирая объект для покупки в развитых странах, я бы рекомендовал обратить внимание на специализированную недвижимость, которая имеет хорошие перспективы. Например, пенсионный сегмент коммерческой недвижимости (дома для престарелых), студенческие общежития. Как правило, это объекты с полной заполняемостью, обеспечивающие владельцам на протяжении последних лет стабильный доход.

К частым ошибкам инвестора относятся:

  • Невнимание к расходам, особенно к скрытым и дополнительным расходам. Как владельцу объекта, вам в дальнейшем придется оплачивать все налоги и затраты по обслуживанию объекта. Поэтому, при оценке инвестиционной привлекательности объекта, необходимо учесть все затраты, которые вы будете иметь при покупке, владении и продаже объекта: налог на покупку недвижимости и сдачи ее в аренду, налог на прибыль от продажи, налог на личную собственность, а также все расходы по содержанию жилья. Не редки случаи, когда неучтенные затраты сводят весь доход от инвестиций на «нет». Так, например, во Франции налоги на прибыль от продажи объекта недвижимости составляют около 20 %, и чтобы получить от продажи, даже минимальный доход, необходимо, что бы рынок вырос на 25-30 %, на что уйдет, как минимум 4-5 лет.
  • Отсутствие стратегии продажи объекта в будущем (как и когда ориентировочно продавать). Необходимо выяснить, есть ли законы, которые ограничивают вывоз денег из страны.
  • Отсутствие финансового плана, отражающего все налоги и расходы на содержание недвижимости, с одной стороны, и приток денежных средств, с другой.

Таким образом, инвестиции в недвижимость за рубежом, при правильной стратегии инвестирования, позволяют инвестору сохранить свой капитал и получать регулярный доход.

О том, что все больше россиян рассматривают недвижимость за границей не только как «дачу», но и как инвестиционный инструмент, уже сказано много раз. Вкладывать деньги в зарубежные квартиры и дома с целью получения дохода – дело перспективное. Но, к сожалению, и рискованное тоже.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

С основными сложностями и опасностями, подстерегающими тут новичка, и попытался разобраться обозреватель « ».

Дороже, чем кажется
Примем как аксиому, что подавляющее большинство начинающих инвесторов хотят вложить сумму поменьше. Дело тут не в жадности, а в элементарной осторожности: на незнакомом рынке всегда есть риск эту инвестицию потерять. Первый блин комом… И поэтому на душе спокойнее, когда на кону стоит 5 тыс. евро, а не 500 тысяч.

На первый взгляд, на рынке немало предложений, удовлетворяющих подобным требованиям. Самый беглый анализ интернета показывает, что в Германии (эту страну вообще «раскручивают» как наиболее привлекательную для частного инвестирования) есть предложения по цене от 5 тыс. евро. 7, 8, 10 тысяч – таких и домов действительно много.

Эйфория, однако, улетучивается при чуть более внимательном рассмотрении. В России приобретение недвижимости не сопряжено практически ни с какими дополнительными тратами – не считать же за серьезный расход 1000 руб., которые мы платим в виде госпошлины! Все прочие траты (гонорар риелтору, аренда банковской ячейки) – дело добровольное, при большом желании без всего этого покупатель может обойтись. Оказавшись в той же Германии, наш человек «по инерции» думает, что все должно быть так же. Ан нет! Приобретение недвижимости в этой стране сопровождается тратами в размере 8-10% - сюда включаются затраты на нотариуса, налог, издержки за запись в Поземельной книге.

Но и это еще не все. Присмотримся внимательнее. У каждого дешевого варианта стоит скромная приписка мелким шрифтом: «гонорар маклера – 3300 евро». И еще более мелким – «с НДС 19%». Это означает, что к цене объекта нужно сразу прибавлять 3927 евро. Конечно, если квартира более-менее дорогая (хотя бы 50 тыс. евро), то эта сумма составит менее 8% - хотя и это великовато. Но при покупке совсем уж «малыша» гонорар маклера вполне соизмерим с основной ценой.

Мораль: при приобретении не стоит смотреть на цену – хотя именно на ней и постарается сконцентрировать ваше внимание продающая сторона. Узнавайте итоговую сумму, включающую все дополнительные расходы, – ведь именно ее вам и придется заплатить.

Лукавый расчет доходности
Некоторые объекты продаются специально в расчете на будущих рантье. Возле них приписочка – «сдан в аренду», а также указание того, какую именно доходность приносит данная недвижимость. Цифры порой в высшей степени соблазнительные – и 20% годовых, и 35%, и 38%.

Конечно, самые фантастические из подобных цифр можно отметать сразу: ясно, что такого просто не может быть. Зададим резонный вопрос: а зачем собственнику, владеющему такой «курицей, несущей золотые яйца», продавать ее? Куда он денет вырученные от продажи деньги, в какую сферу экономики вложит их? Ведь ясно, что практически нигде (исключения: контрабанда оружия, наркотрафик и т.п. «бизнесы») нельзя получить даже близкую к названной в предыдущем абзаце доходность.

Но допустим, что аргументы из разряда «не может быть, потому что не может быть никогда» пытливого читателя не устраивают. Проанализируем приводимые хитрецами-риелторами расчеты. Сразу видно: они просто делят получаемую за 12 месяцев арендную плату на цену объекта. Например, квартира стоит 5 тыс. евро, арендатор платит за нее 2 тыс. – вот, 40% доходности в кармане.

Такие расчеты некорректны (это самое мягкое, что можно сказать о них). Во-первых, как мы помним из предыдущей главы, цена недвижимости и сумма, которую должен заплатить покупатель, – это далеко не одно и то же. Если брать квартиру в той же Германии, то к цене придется приплюсовать около 4 тыс. евро гонорара маклера и 1 тыс. расходов при покупке. Т.е. фактическая сумма инвестиций вырастает вдвое, и доходность сразу снижется с 40% до 20%.

А во-вторых, и на другой стороне нашего уравнения (то есть там, где мы подсчитываем доходы от нашей инвестиции) все небезоблачно. Арендодателю предстоит множество трат:

- квартплата и коммунальные платежи. В некоторых странах на рынке действует правило, что эти расходы несет арендатор. Но так – далеко не везде, и вполне вероятно, что там, где недвижимость приобретете вы, эти траты (полностью или частично) лягут на собственника квартиры;

- оплата квартиры в период простоя – когда один арендатор съехал, а другого еще не нашли. В этом случае, как вы понимаете, квартиру уже без вариантов придется оплачивать из вашего собственного кармана;

- страховка . В большинстве стран без нее никуда. Но даже если вы вдруг решитесь обойтись без этой траты – придется самостоятельно откладывать какие-то средства на случай аварий, заливов, пожаров и т.п.;

- налоги . Если в России некоторые квартиросдатчики бегают от налоговой инспекции, то за границей такое вряд ли возможно. Прежде всего потому, что там вы – иностранец, и внимание к вам будет априори большее;

- текущие расходы. Вроде бы мелочи, но в итоге набегают существенные суммы. «Зарубежная инвестиция потребует наличия определенных расходов, связанных с телефонными коммуникациями, обменом документами по почте, подготовкой налоговой отчетности по налогу на доходы от сдачи в аренду и прочее, - объясняет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock . – В абсолютном выражении эти траты невелики – 150-300 евро в год, и для крупных инвестиций составят доли процента от дохода. Но если инвестиция небольшая… Предположим, мы вложили 5 тыс. евро, которые приносят 6% годовых, что составляет 300 евро. Получается, что от 50% до 100% полученного дохода в этом случае уйдет на сопутствующие расходы».

«В интересных российскому покупателю европейских странах, например, в Италии или Испании, арендный бизнес – это чаще всего семейная традиция местных жителей. При этом основной целью владельцев недвижимости является не получение максимального дохода от аренды, а минимизация расходов на содержание объекта недвижимости», - добавляет Яна Добровольская, исполнительный директор компании «Страна Плюс». И предлагает рассмотреть поподробнее расходы и доходы от сдачи в аренду условно одинаковых вилл, стоимостью около 1 млн евро, которые предлагаются в понедельную аренду за 10 000 евро:

Италия Испания
Стоимость объекта Вилла (5 спален) на побережье в регионе Лацио, 1 млн евро Достойная вилла на побережье на Коста-дель-Гараф или Коста-дель-Соль, 1 млн евро
Стоимость аренды в неделю 10 000 евро 10 000 евро
Заполняемость Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель Летний сезон - средняя заполняемость – 7 недель. По сравнению с Италией заполняемость может быть выше, поскольку цены на недвижимость, а, соответственно, и на аренду несколько ниже
Доход за сезон 70 000 евро 70 000 евро
Расходы за этот период Подоходный налог – 40%. Коммунальные платежи – 1 000 евро /мес. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – ежегодно появляются солевые отложения и подтеки (особенности климата) Подоходный налог – 21%. Коммунальные платежи – 800-1 000 евро/ месяц. Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц). Косметический ремонт перед началом сезона – раз в два года, т.к. солевые отложения и подтеки проявляются не так быстро (уровень влажности ниже, чем в Италии)
Постоянные расходы, вне зависимости от проживания Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги. Замена основной бытовой техники, например, плит – раз в 2-3 года (климатические условия Италии) Обязательные платежи – услуги садовника, чистка бассейна и уборка (около 500 евро в месяц), а также охрана и другие постоянные услуги
Чистая прибыль за сезон Около 8 000 - 9 000 евро, т.е. порядка 1% годовых Около 10 000 - 12 000 евро, т.е. порядка 1,5 - 2%
Источник: «Страна Плюс».

Мораль: «брутто-доходность», которой соблазняют вас продавцы арендных объектов, – это всего лишь отправная точка расчетов. Для каждого конкретного рынка надо выяснять все предстоящие вам расходы и соответствующим образом корректировать все цифры. Если обещанные вам 35% годовых в итоге превратятся в 5% - это еще хорошо. Не исключено, что недвижимость станет «работать в минус », т.е. станет еще и тянуть с вас по 500-1000 евро ежегодно.

Сезонность: не забывать о ней
Многие специалисты предостерегают от вложения денег в страны Южной Европы – Болгарию, Грецию, Испанию. «На эти страны опытные зарубежные инвесторы не обращают внимания уже достаточно давно, - отмечает Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru . – Но, увы, беда многих российских инвесторов в том, что их покупки исключительно эмоциональные».

Если же все-таки рассматривать недвижимость в данных странах с точки зрения вложения денег, то надо отметить сезонность данных рынков. Говоря проще, в высокий сезон (обычно июль-август) там толпы народа, практически любая недвижимость без ярко выраженных недостатков пользуется спросом. Но есть еще и мертвый сезон, когда всякая активность замирает. Определенную аналогию тут можно провести с подмосковными дачами на шести сотках: зимой в этих «сборно-щелевых» домиках никто не живет, сдать их невозможно ни за какие деньги, даже совсем символические.

Все это в высшей степени негативно сказывается на рентабельности вашей инвестиции. Расходы на содержание недвижимости будут идти круглогодично: если, к примеру, оставить ЖК без охраны, то и в январе предприимчивые местные жители там все разворуют. А вот доходы будут поступать лишь 2-3 месяца в году…

Есть у сезонности и еще одна не очень приятная сторона. Когда квартира сдана в долгосрочную (год и более) аренду, арендодатель воспринимает жилье как «свое». На курорт же люди приезжают на две, максимум три недели, и цель у них – «оттянуться». Все это крайне негативно сказывается на сохранности самой недвижимости и имущества – обстановки, бытовой техники…

Мораль: вариантов, приносящих лишь сезонную прибыль, лучше избегать. И уж конечно не принимать на веру «расчеты», когда за основу берется доход от недвижимости за август и потом эта цифра помножается на 12 – исходя из того, что в году 12 месяцев.

Управляющие: найти надежного
Примем как данность, что недвижимость без управления невозможна. Даже если речь не идет о курорте, где необходим гостиничный сервис, все равно без управленца не обойтись. Живя в Москве и сдавая московскую же квартиру, вы можете при появлении проблем (авария на водопроводе, проблемы с соседями, визит участкового и т.п.) лично приехать сами. А как быть, если недвижимость в другой стране?

Об управляющих мы уже упоминали – когда говорили о расчете доходности. Выяснили тогда, что из-за управленцев эта самая доходность снижается, причем платить приходится даже в те периоды, когда недвижимость не сдана. Но «траблы» этим не ограничиваются. Известны случаи, когда управляющие компании сдавали квартиру без ведома владельца – вся прибыль в этом случае шла хитрым сотрудникам, а собственник получал лишь износ своего жилья. На одном из форумов довелось прочитать весьма сочное описание, как хозяин квартиры в Болгарии по приезде обнаружил в холодильнике протухшую курицу, а электрические и водяные счетчики накрутили немалый расход. Управляющая компания, разумеется, заявила, что ничего не знает.

Мораль: выбирая управляющего, нужно разузнать о его деловой репутации и откликах прежних клиентов. А еще раньше – понять, есть ли вообще на данном рынке такие: с репутацией.

Резюме от портала
Меньше всего хотелось бы кого-то пугать и отговаривать: действие, даже ошибочное, лучше, чем бездействие. Однако выход на новый рынок всегда разумнее предвосхитить изучением. Фраза, недавно прочитанная в одной книжке: перед новой инвестицией затратьте на подготовку время не меньшее, чем вы потратили на зарабатывание той суммы, которую собираетесь вложить.

Мнения экспертов
Ольга Горячкина, руководитель отдела зарубежной недвижимости МАН «Rentsale»:
Выгоднее всего приобретать недвижимость для сдачи в аренду в России: в Москве или Питере, если денег поменьше, подойдет Подмосковье. В Европе, а особенно в Германии и Чехии, активно продаются доходные дома, но надо понимать, что за вычетом налогов прибыль будет максимум 5% при полной заполняемости. К тому же надо учитывать, что закон на стороне арендатора, т.е. если он вовремя платит, то попросить освободить помещение или поменять условия договора вы не сможете ни при каких обстоятельствах.

Вадим Дольменидис, директор компании GREECE INVEST:
В Греции на популярном курорте в пешей доступности от моря квартиры с одной спальней начинаются от 30 тыс. евро (вторичка) и от 50 тыс. (первичка). Однако покупка самой дешевой недвижимости может нести значительно большие риски потери капитала. Для аренды нужно выбирать самые ликвидные варианты, тогда вы сможете сдавать их не только в пик сезона, но и в низкий сезон. Основным критерием выбора, на мой взгляд, является соотношение спроса и предложения в данном конкретном регионе. Если вы купите недвижимость максимально дешево, там, где она никому не нужна, и спроса на такую недвижимость нет, то она не только не будет приносить доход, но и принесет убытки на ее содержание. Перед покупкой необходимо консультироваться со специалистами, у которых есть опыт аренды.

Игорь Индриксонс, руководитель аналитического портала Indriksons.ru:
Важный момент – бюрократическая сторона покупки. С одной стороны, чем меньше бумажек необходимо оформить и подписать, тем легче, быстрее и дешевле обходится оформление сделки и, как следствие, сама инвестиция. С другой стороны – упрощенное оформление увеличивает риск мошенничества, а также является сигналом для инвестора к тому, что таким упрощением пытаются привлечь инвестора, а это значит, что могут быть проблемы с ликвидностью и доходностью на рынке. Как раз таки сбалансированность в подходе к документальному оформлению сделок с недвижимостью является большим преимуществом таких стран, как Великобритания, Франция, Германия, Австрия и Швейцария .

Виктор Новиков, управляющий директор компании MY NEW HOTEL INVESTMENT:
В Австрии цена «входного билета» высокая. Хотя апартамент для отдыха можно найти за 100 тыс. евро, а земельный участок для строительства от 1000 евро за сотку. Но это будут инвестиции для отдыха, а не для зарабатывания денег. Для приумножения капитала рекомендуем более солидные вложения – от 500 тыс. евро. Преимущество – надежность!

Елена Лукашова, генеральный директор ЗАО «Зеленый Континент»:
Безусловно, одной из самых лучших стран для деятельности рантье является Австралия. Стабильная экономика, высокий уровень жизни, социальная защищенность, профессиональная медицина, достойное образование, прекрасный климат и лучшая экология – все это обеспечивает стабильный спрос на недвижимость, постоянный рост стоимости объектов, высокие арендные ставки и перспективы лучшей жизни на Зеленом континенте.

Высокие арендные ставки на недвижимость в Австралии не могут не радовать потенциального инвестора. Ликвидный объект стабильно приносит не менее 8% годовых, а доход от сдачи в аренду некоторых объектов достигает 10-15%. В связи с прекрасным климатом сезон тут длится круглый год и заполняемость объекта составляет не менее 85%. Многие строительные компании даже гарантируют доходность 6-8% годовых на сдачу своих объектов первые 2-3 года, поскольку они знают рынок и уверены, что клиент все равно получит больше и не будет требовать выполнения гарантийных обязательств.

Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock:
Крайне важно не смешивать понятия «покупка для себя» и «покупка для инвестиций». Иными словами, тот объект, который россиянин покупает для себя, зачастую оказывается слабо привлекательным с точки зрения получения рентного дохода. Как следствие, далеко не всегда есть смысл выбирать объект для инвестиций с учетом того, чтобы в перспективе перебраться жить поближе к нему. Зарабатывать на недвижимости нужно там, где это приносит стабильный доход и имеет оптимальное соотношение «прибыль - риски», а жить там, где нравится и комфортно.

Геннадий Тузов, директор EstateService Москва & EstateService Санкт Петербург:
Ориентироваться стоит на сезонную, краткосрочную аренду и места выбирать соответствующие. Долгосрочная аренда с учетом социально-ориентированных законов Евросоюза, защищающих арендатора, становится непривлекательной - никто не хочет оказаться в ситуации, когда арендатора приходится выселять через суд за неуплату, при этом понимая, что, возможно, суд сочтет обстоятельства последнего уважительными.

Таким образом для небольших инвестиций следует выбирать стабильные и раскрученные курортные направления, а с точки зрения перспектив рынка (стабильности и роста цены на саму недвижимость) такие, где новое жилье не возводится миллионами квадратных метров в год.

В случае привлечения управляющих компаний, для «сезонной сдачи» оптимально подходят рынки Франции (Лазурный берег), Испании, где кризис на рынке недвижимости никак не сказывается на спросе на сезонную аренду, а снижение цен - весьма на руку инвестору с деньгами, и Португалии. Если вы в состоянии заняться эксплуатацией собственной недвижимости самостоятельно - можно рассмотреть рынки Болгарии, Черногории и Турции, но доверять местным управляющим компаниям можно только под воздействием обильных вливаний под палящим солнцем.

Сергей Карцев, руководитель компании Zora Home:
Вот несколько основных уловок продавцов при продаже объектов недвижимости потенциальным рантье:

Продажа с гарантированным средним уровнем дохода от аренды в первые 2-3 года - цена завышена, и рантье получит просто часть своих денег назад, а сдавать, возможно, никто ничего не будет;

Указание дохода без налогов - готовиться надо к тому, что уровень дохода резко упадет;

Занижение услуг управляющей компании - часто при этом она аффилирована с застройщиком. Желательно выбирать независимую компанию с хорошей репутацией.

Артур Кобозев, еxecutive director компании IMEX Real Estate Broker LLC:
Рынок недвижимости ОАЭ является, без всякого сомнения, самым развитым и привлекательным на Ближнем Востоке. Наша компания работает на самом развитом и привлекательном рынке недвижимости в ОАЭ - в Дубае. Этот город известен на весь мир своими амбициозными проектами: самое высокое в мире здание и самый высокий отель, насыпные искусственные острова, целые районы небоскребов на берегу моря. Иностранные инвесторы могут покупать здесь недвижимость в полную собственность на свое имя, при этом они не платят никаких налогов на полученные от нее доходы. Приведу ключевые моменты, которые побуждают инвесторов выбирать дубайский рынок.

Дубайская недвижимость приносит высокий рентный доход – долгосрочная аренда приносит чистый доход 5-10%, краткосрочная - до 15% в год от стоимости недвижимости. Спрос на аренду очень высок – в Дубае проживает всего 10% коренного населения. Остальные 90% - иностранцы, которые работают в эмирате и, естественно, нуждаются в жилье.

Алексей Василевский, директор компании «Гермес Групп»:
На наш взгляд, Хорватия предоставляет отличные условия для приобретения и последующей сдачи недвижимости в аренду. Страна с населением около 5 млн человек ежегодно принимает почти 10 млн туристов. Гостиничная сеть невелика и откровенно не справляется с этим потоком, поэтому апартаменты для аренды очень востребованы на рынке. Большинство из них резервируются на летний сезон еще до апреля. Это тенденция последних нескольких лет. Активный сезон сдачи длится с середины мая по конец сентября. Снимают апартаменты в основном европейские туристы, для которых близость к морю не так критична, как для наших соотечественников. Удаленность до 1 км воспринимается нормально и на цене существенно не отражается.

За десять месяцев 2017 года количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости с целью инвестиций со стороны россиян увеличилось в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечается в исследовании консалтинговой компании Knight Frank.

По данным международного брокера Tranio, в первой половине текущего года объем операций российских граждан с зарубежной недвижимостью вырос на 34% в годовом выражении - до $526 млн. Однако это по-прежнему ниже докризисного показателя 2014 года на 45% ($957 млн за первое полугодие), отмечает представитель Tranio, ссылаясь на статистику Банка России.

В Knight Frank уточняют, что примерно 30% заявок на инвестиции, полученных компанией в первой половине 2017 года, касались жилой недвижимости, 40% - коммерческой и еще 30% пришлось на соинвестирование.

«Инвесторы стали более активными. Они готовы к участию в девелопменте, готовы к быстрым сделкам (в знакомой им стране) только на основе финансовых показателей - без просмотра объекта, готовы диверсифицировать портфель», - комментирует директор департамента зарубежной недвижимости компании Knight Frank Марина Шалаева.

Рост интереса россиян к недвижимому имуществу за рубежом эксперты Knight Frank связывают со стремлением получать доход в валюте и развивать бизнес в иностранных юрисдикциях.

В число стран - лидеров инвестиционных предпочтений россиян входят Германия, Италия, Кипр, Швейцария/Австрия и Великобритания. При этом в Knight Frank отмечают, что по сравнению с прошлым годом Великобритания опустилась на две строчки в этом рейтинге - нестабильная политическая ситуация вынудила инвесторов занять выжидательную позицию. Новую волну интереса к объектам недвижимости в этой стране Knight Frank ожидает весной 2018 года.

Также снизилось количество запросов на покупку недвижимости в США - падение составило 40% год к году по причине ухудшения отношений между Москвой и Вашингтоном.

Впрочем, какой бы рынок недвижимости ни выбрал инвестор, ему предстоят вложения в специфический актив, сопряженные с определенными рисками. Что нужно сделать, чтобы инвестиции в зарубежный метр оправдали себя и принесли покупателю максимум выгоды?

1. Определиться с целью инвестирования

В зависимости от целей инвестора привлекательность стран и объектов может существенно разниться.

    Для жизни и отдыха важно подобрать объект, который в наибольшей степени соответствует предпочтениям и планам инвестора на будущее. В топе у россиян курортные направления для регулярных поездок к морю, а также города, с которыми связана их деловая жизнь. При покупке важно учитывать дополнительные бонусы, которые может принести инвестору обладание недвижимостью в той или иной юрисдикции.

Например, в Tranio отмечают рост интереса к Греции в связи с комфортным уровнем цен на жилье - в этой стране они в несколько раз ниже, чем в большинстве европейских столиц. К тому же сумма инвестиций в греческую недвижимость от €250 тыс. уже дает право претендовать на европейский ВНЖ.

Среди людей, которые ищут недвижимость для жизни, популярны дома в Испании, Болгарии и Чехии, делятся наблюдениями в Home Real Estate.

«Многое зависит от близости к морю и состояния квартиры, но в целом испанская дача в приморском городе обойдется в €50-200 тыс., квартира на одном из популярных болгарских курортов - €40-120 тыс. В Праге диапазон цен на ликвидные двухкомнатные квартиры - €77-230 тыс. в зависимости от района и состояния жилья», - поясняет PR-менеджер Home Real Estate Дарья Ганиева.

    Для долгосрочных инвестиций с целью сохранения сбережений больше подходят стабильные рынки, где цены колеблются незначительно.

«Таким условиям соответствуют квартиры в европейских столицах, особенно если речь идет про «классические» города - Вену, Берлин, Париж, Лондон. Сохраняется инвестиционная привлекательность скандинавских столиц - Стокгольма, Хельсинки, Копенгагена, Осло. В меньшей степени привлекательны, но также надежны с точки зрения вложения средств Бухарест и Будапешт», - комментирует аналитик рынка недвижимости Дмитрий Апряткин.

По словам эксперта, диапазон цен на ликвидные объекты недвижимости в «классических» городах и северных столицах составляет €2-6 тыс. за кв. метр. В Бухаресте и Будапеште инвестиционные квартиры могут обойтись на 50% дешевле.

«Вложения в объекты стран с высоким уровнем правовой защиты и экономической стабильности- Германии, Австрии, Швейцарии, Великобритании - гарантируют доходность не менее 6-7% годовых как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Если говорить о минимальном пороге вложений в объекты недвижимости этих стран, то он составляет €200-250 тыс.», - добавляет доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

    Для приумножения сбережений важно выбирать рынки с высоким потенциалом роста, но сохраняющие ценовую доступность. Эксперты рекомендуют в этом случае максимально абстрагироваться от эмоций и полагаться исключительно на аналитику.

«Наиболее информативные источники изменения стоимости недвижимости по странам и городам - рейтинги консалтинговой компании Knight Frank, аналитические материалы Colliers International, а также отчеты американской инвестиционной компании JLL и консультанта в сфере недвижимости Cushman & Wakefield. Практически все отчеты этих компаний бесплатные и доступ к ним можно получить за две минуты», - комментирует аналитик QBF Александр Жданов.

Кроме того, инвестиционный банк UBS каждый год публикует «Глобальный индекс пузырей на рынках недвижимости» (UBS Global Real Estate Bubble Index). Цель этого исследования - разобраться, можно ли назвать быстрый рост цен на недвижимость в конкретном городе закономерным или же он носит спекулятивный характер.

Независимый финансовый советник (IFA), старший партнер международной консалтинговой компании Anderida Financial Group Григорий Селищев рекомендует проявлять осторожность при покупке квартир в Торонто, Ванкувере и Британской Колумбии в Канаде, Стокгольме в Швеции, Мюнхене в Германии. «Эти города и провинции в большей степени подвержены риску образования пузыря - рост цен в них превысил 50% с 2011 года, обогнав прирост экономики и рост инфляции», - предупреждает Селищев.

По словам генерального директора международного агентства недвижимости Evans Данилы Савченко, высокая доходность от 9% годовых и выше возможна при более рискованных инвестициях, 3-8% - при более надежных.

2. Оценить инвестиционную привлекательность

Инвестиции в недвижимость считаются долгосрочными, поэтому при покупке объекта важно оценивать и текущее состояние жилой инфраструктуры, и ее прогнозируемое изменение.

«Нужно понять, планирует ли городское правительство какие-то новые проекты в этом районе. Быстрее всего дорожает недвижимость в условиях джентрификации - это процесс, при котором промышленные районы преобразуются в престижные жилые», - объясняет руководитель отдела продаж Tranio Марина Филичкина.

В настоящее время самым выгодным вложением во многих западных городах является покупка недвижимости на стадии строительства, комментируют в Home Real Estate.

«В ряде европейских городов на протяжении длительного времени сохранялся дефицит недвижимости - замороженных строек здесь почти нет. Система оплаты в корне отличается от российской: здесь у некоторых застройщиков достаточно вначале вложить всего 15% суммы и потом дожидаться окончания строительства», - поясняет Дарья Ганиева.

В Knight Frank говорят, что строительство за рубежом вызывает все больше интереса со стороны россиян: если в 2016 году на него приходилось только 10% от общего числа заявок, то сейчас - порядка 30%.

«Надежнее покупать либо новое жилье, либо жилье не старше 10 лет. Обычно такие объекты имеются в распоряжении девелоперов, а не агентов», - рассказывает представитель компании Villegium Марко Феррарио.

Если инвестор нацелен на получение дохода от аренды, важно оценить потенциал жилья с точки зрения востребованности и самого объекта, и географической точки, где он находится.

По оценкам международной компании Deloitte, найти арендаторов в большинстве крупных городов Европы не составит особого труда. Так, в Германии 54,3% жилья арендуют иностранцы и местные жители. Доля собственности, сдаваемой в аренду, в крупных германских городах доходит до 70%. В Дании и Австрии этот показатель чуть выше 30%. В хвосте рейтинга - Литва, Венгрия и Словения, где доля арендуемого жилья составляет 2-5% .

Исследование платежной компании WorldFirst показывает, что наибольшую доходность от аренды инвестор может получить в Ирландии - 7,08% годовых. Также высокую доходность обеспечивает арендное жилье на Мальте, в Португалии, Нидерландах и Словакии - от 6% годовых.

Имеет значение и объем туристического потока в стране. В QBF рекомендуют при выборе курортной недвижимости ориентироваться на объекты в Азии и Японии. «Именно экзотические путешествия все больше привлекают туристов, а азиатские рынки особенно привлекательны для американских и европейских туристов с точки зрения прогнозируемого укрепления доллара и евро по отношению к валютам развивающихся стран», - комментирует Александр Жданов.

3. Учесть дополнительные расходы

При покупке зарубежной недвижимости не избежать дополнительных издержек. Они бывают двух видов - единовременные и регулярные.

Как отмечают опрошенные эксперты, к единовременным затратам на приобретение жилого объекта можно отнести гербовый сбор (1-2% от суммы покупки), услуги юриста и нотариуса (1-2%), риелтора (5-6%), запись в поземельной книге и регистрацию обременения в случае ипотеки ($1-2 тыс. на объект), затраты на ремонт ($5-20 тыс. в среднем) и пр. Суммируя, важно учесть расходы на проезд и проживание, если инвестор планирует участвовать в осмотре подобранных объектов.

Регулярные затраты - это все налоги (на недвижимость, доход от аренды) и расходы на подготовку ежегодной декларации, траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, выплаты по ипотеке (если есть), страхование, коммунальные расходы (если они на владельце, а не арендаторе).

В разных регионах свои организационно-правовые особенности. Однако в целом расходы на жилую недвижимость можно просчитать заранее, исходя из планируемой суммы покупки.

«Если взять что-то усредненное без форс-мажора (ремонта, затрат на суд и т. д.), то мы получим единовременные затраты на покупку где-то в 7% от стоимости объекта. Регулярные затраты будут зависеть от размера объекта и наличия ипотеки - в среднем они составляют около 1,5-6% от стоимости объекта (без ипотеки 1-1,5%, с ипотекой - около 6% или выше)», - комментирует гендиректор «Персонального советника» Наталья Смирнова.

В Tranio рекомендуют при заключении договора об аренде обратить внимание на то, как распределены расходы на содержание объекта между арендатором и собственником: оплата налога на недвижимость, коммунальных услуг, страховки и других статей расходов.

«Договоры типа NN Lease (Double Net Lease) или NNN Lease (Triple Net Lease) снижают риски инвестора - большинство эксплуатационных расходов в этом случае лежит на арендаторе. Предпочтение стоит отдавать объектам c долгосрочным (10–20 лет) контрактом на аренду без права расторжения», - заключает Анна Данишек из Tranio.

Все знают, что самое важное правило при инвестициях - не класть все яйца в одну корзину. Однако не меньшее значение имеют ответы на вопросы о том, куда вкладывать и в какой пропорции распределять средства, чтобы получить оптимальный баланс доходности и риска. В контексте инвестиций в недвижимость за рубежом мой совет - распределяйте капитал по двум «корзинам» с соотношением 70/30%.

Первая «корзина»: для сохранения капитала

Большую часть средств - 70% - рекомендую направить на вложения в низкорисковые проекты . Стратегия сохранения капитала предполагает ориентировочную доходность 4-5% годовых, которая должна быть выше аннуитета (проценты по кредиту плюс платежи по телу кредита) ипотечного кредитования, чтобы денежный поток не стал отрицательным. Задача инвестора в этом случае - сохранить капитал и обогнать инфляцию на первом этапе и создать семейный фонд благосостояния в долгосрочной перспективе.

Для таких инвестиций подходит жилая недвижимость в крупных городах и торговые объекты на оживленных пешеходных улицах . Но у обоих вариантов доходность на сегодняшнем рынке низкая - порядка 2-3%. Кроме того, стоимость квартир в хорошем районе (как для инвесторов, так и для арендаторов) может быть высокой, а цены на торговую недвижимость еще выше. Компромиссный вариант - микроапартаменты. Население европейских городов растет на 1,5% ежегодно, и в основном это происходит за счет людей, переезжающих из небольших населенных пунктов в поисках работы. Именно для них в Германии строятся квартиры площадью 20-30 кв.м , в которых есть все необходимое - санузел, мини-кухня, стол и кровать. Люди арендуют такое жилье в течение трудовой недели, а на выходные уезжают в свои дома в регионах. Кроме того, небольшие квартиры востребованы у студентов и молодых специалистов, которые пока не обзавелись семьей.

Микроапартаменты - одни из самых интересных объектов для инвестиций в недвижимость . С одной стороны, за счет микроформата жилье этого типа стоит дешево для арендатора (около 400 евро в месяц), с другой стороны - дает больше арендной выручки на квадратный метр для владельца (доходность - порядка 4-5%). При этом ликвидность микроапартаментов будет только увеличиваться по мере роста городского населения. Помимо этого, риски инвестиций в такие объекты минимальны . Во-первых, нет проблем с выселением недобросовестных съемщиков, как при традиционной долгосрочной аренде – контракты подписываются на 3-6 месяцев. Во-вторых, жильцы платят страховые депозиты на случай причинения ущерба или при наличии задолженностей. Инвестору необязательно погружаться в арендный менеджмент: работа со съемщиками, решение их проблем, обслуживание недвижимости и даже зачастую ремонт - все это лежит на управляющей компании.

Для инвестиций в микроапартаменты лучше всего подходит Германия, поскольку при вложениях в простой арендный бизнес важна стоимость финансирования, а кредиты в этой стране - среди самых доступных в мире. Инвестор-нерезидент может получить ипотеку в размере 50% от стоимости объекта под менее чем 2% годовых (фиксированная ставка) на 10-20 лет. Дешевое финансирование действует как рычаг, увеличивая доходность на вложенный капитал. Проценты по кредиту при этом идут в расход и снижают налоговую базу.

Без сомнений, : Австрия, Великобритания, США, Швейцария. Однако в Великобритании и США дорогое финансирование для нерезидентов, а в Австрии и Швейцарии хотя и дешевые кредиты, но сложнее найти качественные объекты с доходностью 4-5%, так как страны маленькие, и местные инвесторы очень расторопны и быстро раскупают все самое лучшее. Помимо этого, в этих двух странах действуют территориальные ограничения для иностранных покупателей недвижимости. Рынок Германии больше, и шансы найти хороший объект в этой стране выше. Также рынок Австрии и Швейцарии в последние годы растет медленнее немецкого.

Вторая «корзина»: для заработка

Для второй «корзины» рекомендую предусмотреть 30% капитала, который пойдет на инвестиции в более сложные проекты добавленной стоимости (Added Value). Эту стратегию можно описать тремя словами - «купи, почини, продай». Суть в том, что покупаются жилые, офисные или гостиничные объекты в плохом состоянии, делается ремонт, за счет чего повышается стоимость, и далее недвижимость продается по более высокой цене.

Инвестиции в Added Value - более сложный бизнес по сравнению с арендным, поскольку есть риски, связанные с тем, что может быть превышена смета, могут быть трудности с оформлением разрешений, цена покупки может быть завышена, цена продажи - занижена, или объект может долго продаваться. К тому же, от инвестора или его команды требуется активно участвовать в проекте и иметь квалификацию в строительном бизнесе. Это более рискованный вариант инвестиций в недвижимость , но и более доходный: на редевелопменте можно заработать 12-20% на вложенный капитал. Еще одно преимущество заключается в том, что за счет необходимости делать ремонт можно получить скидку с цены покупки.

При инвестициях в проекты Added Value увеличить доходность можно следующим образом:

  • Подобрать профессиональную команду, которая сможет эффективно управлять процессом на месте. Такие проекты почти невозможно реализовать удаленно, без местного партнера.
  • Инвестировать в рынки с потенциалом роста цен.
  • Вложить деньги в ликвидные объекты, чтобы по окончании проекта их можно было быстро и выгодно продать.
  • Правильно структурировать сделку для оптимизации налогов и увеличения доходности (актуально также для стратегии сохранения капитала). Например, если оформить сделку на компанию, то зачастую можно избежать уплаты налога на переход права собственности.
  • Брать ипотечный кредит: банковское финансирование снижает потребность в собственном капитале, создает кредитный рычаг и увеличивает доходность. Сегодня ставка по ипотечным кредитам в Европе составляет 2-3%.

Для инвестиций в проекты Added Value сегодня хорошо подходит Испания. Цены на недвижимость в этой стране падали в течение семи лет и начали стабилизироваться в 2014 году. Сейчас объекты в Испании стоят на 45% дешевле по отношению к пику 2007 года, но уже начинают дорожать, поэтому, купив объект по минимальной цене, с учетом последующего роста цен, инвесторы могут заработать на продаже через несколько лет. Длительный период рецессии пройден и впереди восстановление рынка: экономическая ситуация улучшается, потребительское доверие растет, безработица уменьшается, объемы строительства увеличиваются, и банки более охотно выдают ипотеку.

Среди городов Испании инвестировать в проекты Added Value выгодно в Барселоне. Инвесторы все чаще вкладывают средства в проекты редевелопмента, поскольку на рынке жилья столицы Каталонии наблюдается дефицит новостроек. Особенно перспективна покупка жилых зданий для ремонта с целью последующей перепродажи местным экспатам или для создания студенческих комплексов и апарт-отелей . Помимо этого, в Барселоне большой потенциал роста цен: в 2016 году жилье может подорожать на 7%. Также выгодно инвестировать в проекты реконструкции в Мадриде, где новых и качественных предложений не хватает в офисном сегменте.

Если инвестировать все 100% средств в арендные проекты, то это будет хорошим и надежным вложением, но заработать таким образом на краткосрочном горизонте трудно. Если вложить все в проекты с добавленной стоимостью, то риски будут слишком высокими. По моему мнению, наиболее разумным балансом для зарубежного инвестора является стратегия, при которой 70% средств инвестируются в арендные объекты и 30% - в редевелопмент. Это позволяет получить оптимальный баланс доходности и риска.

Например, при наличии 1 млн евро можно сформировать инвестиционный портфель, взяв еще 1 млн в кредит, вложив 1,4 млн в покупку пакета апартаментов для сдачи в аренду, а затем оставшиеся 600 тыс. евро направив на редевелопмент. Сбалансированная доходность от таких операций будет выше 10% годовых, при этом риски останутся низкими.

Инвестиции в недвижимость за рубежом считаются выгодным и мудрым решением для тех, кто хочет сохранить свои деньги, при этом получив дополнительные дивиденды. Это может быть получение визы или даже вида на жительство в той стране, в которой приобретается жилье.

Среди наших соотечественников в последние годы все более популярным решением реализации капитала являются инвестиции в зарубежную недвижимость. На фоне экономической нестабильности владельцы внушительных денежных сумм хотят найти надежные объекты, в которые можно вложить свои деньги. Популярностью пользуется не только жилье в курортных странах – Кипре, Греции, Турции, Испании, но также недвижимость в других европейских странах (Германия, Австрия) и США.
Вложить деньги в жилье за границей, значит обеспечить себя надежными активами, которые не будут зависеть от нестабильности, которая в последние годы потрясает нашу страну.

К слову, инвестиции в зарубежную недвижимость возможны даже при условиях, если сами вы не будете выезжать за границу лично. Выбрать квартиру, частный дом или промышленные помещения можно с помощью интернета, заключить сделку купли-продажи может специализирующаяся компания или агент. Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, доверенное лицо будет взывать с арендаторов плату и решать другие вопросы, представляя интересы инвестора в размере всего за 10-15% от ежемесячного арендного платежа.

Но, есть один нюанс, заграница, это не родная страна. И может возникнуть уйма вопросов, сбор документов, и множество другой волокиты. Для того, чтобы организовать всю работу правильно, нужен бизнес-план, который позволит вам купить дом, и который составлен профессионалами своего дела.

Скачайте бесплатный бизнес-план

Как приобрести многоквартирный дом на деньги банка и получать с него стабильный денежный поток

Почему выгодны инвестиции в США?

Решив инвестировать деньги в недвижимость Соединенных Штатов Америки, ни один инвестор не прогадает – эта страна демонстрирует завидную политическую и экономическую стабильность, а рынок жилья там процветает. Эксперты отмечают, что за год цена на недвижимость в Штатах может вырасти на 10-15%, что дает весьма радужные перспективы для желающих заработать на ее перепродаже. Правда, квартиры и коттеджи в США покупают не только для заработка, но и для получения вида на жительство (грин-карты) или открытия визы – существуют правила, согласно которым условия для этих действий смягчаются при наличии собственного жилья в стране. Так, получить вид на жительство в США можно, если вложить деньги в недвижимость (преимущественно коммерческую или промышленную) малоразвитых районов или в сельской местности, а также в гостиничные объекты и потенциально высокоприбыльные проекты. Все эти условия предусмотрены специальной инвестиционной программой EB-5. Выполнив их, через 2 года после покупки недвижимости в Штатах можно получит грин-карту, а через 5 лет и гражданство.

Правда, сумма инвестирования начинается с миллиона долларов, в отдельных случаях с полумиллиона. Также необходимо позаботиться о создании минимум 10 рабочих мест и доказать то, что инвестиционные деньги получены легально.

Почему же еще стоит инвестировать деньги в недвижимость Соединенных Штатов? Во-первых, высокий спрос на жилье в этой стране, поэтому потеря или замораживания капитала практически исключены. Во-вторых, существует возможность перепродажи недвижимости через определенный промежуток времени для получения прибыли, так как цены на недвижимость неуклонно растут. Если инвестировать в недвижимость в больших городах, можно легко получать выгоду за счет сдачи в аренду.

Инвестиции в недвижимость США, могут быть как прямыми, так и косвенными. В первом случае контроль над приобретенной недвижимостью осуществляется самим инвестором, во втором – администрацией Регионального Центра. Быстрее получить прибыль возможно при первом способе капиталовложений, а вот чтобы отбить деньги через косвенные инвестиции, понадобится несколько лет.

Совершая инвестиции в зарубежную недвижимость, необходимо определиться с видом объекта, в который решено вложить деньги. Это может быть владение многоэтажным домом совместно с другими инвесторами, кооперативная собственность недвижимостью, таунхаусы и пр.

Николай Мрочковский расскажет, как сделать арендный бизнес на базе таунхауса

Получите на свой e-mail серию уроков

Стабильный доход на недвижимости с нуля

Инвестиции в недвижимость Германии

Еще одна страна, в которую стоит вложить деньги, это Германия. Инвестировать в немецкую сферу недвижимости, значит вступить в хорошо отлаженную систему, обеспечивающую стопроцентные гарантии выгоды.

И снова же решающим мотивом инвестирования в жилье или нежилые объекты, является стабильная экономика этой страны. Также местным правительством обеспечены стопроцентные гарантии для вкладывающих в немецкую недвижимость инвесторов. Экономические законы предусматривают выгодное ипотечное кредитование, если вы владеете только частью необходимой суммы.

Много лет цены на немецкую недвижимость были искусственно, поэтому, когда в последние несколько лет цены на этом рынке в Европе начали снижаться, строительный бизнес в Германии продемонстрировал противоположную тенденцию. Эксперты отмечают, что ожидать кризиса в этой сфере не стоит, ведь Германия контролирует свой рынок очень тщательно.

Наиболее популярна среди инвесторов немецкая недвижимость в мегаполисах, но знатоки отмечают, что не стоит пренебрегать и жильем в небольших городах. К примеру, сдавать квартиры в аренду более выгодно в таких городках как Бамберг или Мюнстер – население в них неуклонно растет, наблюдается большое количество приезжих (преимущественно студентов), да и расходы на содержание, налогообложение и другие цели меньше, чем в крупных городах страны. Еще в целях выгодного инвестирования эксперты предлагают интересоваться недвижимостью на судебных аукционах – там можно купить интересуемый объект по весьма заманчивой цене.

Вообще, Германия имеет прекрасно развитую законодательную сферу, защищающую капиталовкладчиков от рисков, судебную практику, которая всегда станет на защиту инвесторских интересов, многочисленные государственные программы по субсидированию и другую поддержку энергоэффективных строительных проектов. Это делает немецкую недвижимость очень привлекательной для зарубежных инвестиций и обеспечивает взаимную выгоду обеим сторонам.